Одни считают, что ипотека – это «двенадцать лет рабства» банку-кредитору, другие не видят более эффективного способа приобрести недвижимость при среднем уровне дохода.
С момента принятия федерального закона «Об ипотеке» прошло уже 16 лет, но понятие «ипотечный кредит» по-прежнему окутано густой сетью мифов и страхов.
Кредит
Ипотечный кредит выдается с конкретной целью – покупка жилья в собственность, а жилье при этом становится залогом. Главным минусом ипотеки обычно называют высокую процентную ставку. Выплачивая кредит более 20 лет, владелец зачастую переплачивает стоимость квартиры на 100% и более. Первоначально, когда закон об ипотеке только рождался, чиновники планировали, что ипотека со временем станет основным способом приобретения жилья и утверждали, что со временем ставка снизится до 6%. Однако сейчас условия ипотеки более чем в два раза жестче. В среднем ставка по кредиту сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 20% составляет 11-13%. Стоимость покупки недвижимости по ипотеке увеличат побочные расходы – например, на страховые компании. Ведь одним из обязательных условий получения ипотеки на недвижимость является страхование приобретаемой квартиры.
Платежи
Наиболее распространен аннуитетный платеж, в который входит основной долг и проценты по нему. Таким образом, выплачивать каждый месяц приходится одинаковую сумму, но в то же время общий размер процентов по такому кредиту получается больше. Дифференцированный платеж состоит из самого долга и процентов на остаток ипотечного кредита. Он будет снижаться со временем, к концу срока выплачивать придется гораздо меньше. Однако в этом случае нужно внимательно следить за изменениями в суммах выплат, чтоб не оказаться обманутым. При дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.
В среднем ставка по кредиту сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 20% составляет 11-13 %. Стоимость покупки недвижимости по ипотеке увеличат побочные расходы – например, на страховые компании.
«Простой математический расчет показывает, что при длительном сроке кредиты с дифференцированной схемой выплат выгоднее, чем с аннуитетной (поскольку итоговая сумма выплат меньше), – комментирует Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – Однако более тщательное изучение вопроса показывает, что превосходство дифференцированного платежа зачастую оказывается призрачным и не дает реальной и ощутимой экономии для заемщика (ключевое слово – ощутимой). Основной недостаток дифференцированной схемы – снижение максимальной суммы кредита, которую готов выдать банк, основываясь на оценке платежеспособности заемщика. Между тем, если вы в состоянии спокойно погашать дифференцированный платеж в течение первого, самого "дорогого" года, то на обслуживание аннуитетной схемы ваших доходов тоже хватит. Но максимальная сумма кредита при этом может быть выше, процентная ставка – ниже, а срок кредитования – меньше. То есть аннуитетный платеж имеет стратегическое преимущество».
Банк
Большинство банков также требует наличия поручителя – человека, который будет обязан выплатить кредит в случае, если заемщик по каким-то причинам не сможет это сделать самостоятельно. Это удобно банку, потому что является своеобразной подстраховкой. Сейчас есть немало программ, которые не предполагают поручителей. Однако при наличии поручителя можно выбрать гораздо более выгодную ипотечную программу с более щадящими условиями.
Из каких этапов состоит процесс получения ипотеки?
- Представление в банк документов, необходимых для ипотеки.
- Подбор квартиры, которую заемщик планирует приобрести с использованием ипотечного кредита, и ее оценка.
- Страхование ипотеки.
- Проведение расчетов с продавцом квартиры.
- Государственная регистрация ипотеки.
Кредит стоит брать в той же валюте, в какой вы получаете зарплату. Иначе, в случае изменения соотношения между двумя валютами, выплаты увеличатся. Печальный опыт из истории российской ипотеки: в 2008 году, когда из-за кризиса доллар резко подскочил по отношению к рублю, многим заемщикам, которые взяли долларовый кредит, пропросту не хватало средств для того, чтобы выплачивать задолженность.
Перед тем, как обращаться в банк за ипотечным кредитом, эксперты советуют проверить свою кредитную историю. Даже если вы ни разу в жизни не брали кредит в банке, у вас могут остаться незакрытые банковские карты, на которых накопился долг за банковское обслуживание и проценты с него.
Кредит стоит брать в той же валюте, в какой вы получаете зарплату. Иначе, в случае изменения соотношения между двумя валютами, выплаты увеличатся
Как выбрать банк для взятия ипотечного кредита? «Критерии выбора банка сводятся к таким: процент по ипотеке, размер первого платежа и срока выдачи кредита, наличие скрытых комиссий, условия для заемщика, указанные в договоре. – поясняет Анна Горбенко. - Также немаловажный момент, который следует учитывать, - это то, как много у банка отделений и каково их местоположение (удобство) для оплаты кредита».
Плюсы
Квартиру можно приобрести и использовать сразу после получения денег. В ней можно жить, можно сдавать ее и получать с этого доход. Но, разумеется, совершать операции по ее продаже, дарению, обмену до конца выплат по кредиту нельзя.
С ипотекой можно не беспокоиться за юридическую чистоту квартиры. Перед покупкой выбранный вами объект будет проверяться банком и независимой компанией-оценщиком, правоустанавливающие документы на квартиру за несколько лет будут анализировать специалисты.
«Нужно помнить, что при выдаче кредита банк забирает квартиру в залог, и в случае невозможности выплаты кредита он будет реализовывать данную квартиру, – объясняет Анна Горбенко. – Таким образом, банк оценивает свои риски, и в случае, если сделка может быть оспорена, согласие на такую покупку банк вам не даст».
Страхи
Главный страх заемщиков – то, что в какой-то момент они не смогут выплачивать кредит и банк отберет квартиру. Если произошла экстренная ситуация – увольнение, длительная болезнь, резкое снижение доходов, – нужно не скрываться и своевременно сообщить кредитору о своих проблемах. Банк заинтересован в том, чтобы сохранить сделку и довести платеж до конца, поэтому, скорее всего, вам пойдут навстречу и предложат изменить условия выплаты кредита. Например, изменят сроки выплат – так, чтобы вы платили не раз в месяц, а, например, раз в квартал. Или увеличат срок кредитования на несколько лет (за дополнительные проценты).
Банк заинтересован в том, чтобы сохранить сделку и довести платеж до конца, поэтому, скорее всего, вам пойдут навстречу и предложат изменить условия выплаты кредита.
В случае обратной ситуации – резкого увеличения доходов – кредит можно погасить досрочно. «Вы можете досрочно погашать ипотеку как в период кредита путем внесения больших платежей, так и единовременно. Также все зависит от условий договора. Бывает, что в соответствии с договором досрочное погашение возможно только через какое-то время после получения кредита – например, через шесть месяцев», - напоминает специалист комиссии по недвижимости.
Вычет
Чтобы вернуть часть денег по ипотеке, можно воспользоваться налоговым вычетом на недвижимость (вычет на НДФЛ в размере 13% на объект недвижимости общей суммой до 2 млн). Касательно ипотеки: раньше можно было потребовать вычет не только со стоимости квартиры, но и с суммы фактически уплаченных процентов банку, и сумма этих процентов не ограничивалась. Но согласно новым правилам, которые заработали в России с 1 января 2014 года, в отношении банковских процентов установлен лимит – 3 млн рублей. Если ипотека берется на длительный срок, то переплата наверняка превысит 3 млн.
Прогноз
Этим летом эксперты отметили повышение ставок в среднем на 0,5 – 1% в связи с геополитической ситуацией и введением санкций. Эксперты не исключают, что до конца 2014 года ставки по ипотеке могут повыситься еще на столько же – что, учитывая рыночные цены на недвижимость, составляет совсем немалые суммы.
