Недвижимость

Вложения в недвижимость на вторичном рынке: тише едешь ― дальше будешь

17 июня 2015 17:08
версия для печати
Вложения в недвижимость на вторичном рынке: тише едешь ― дальше будешь
Вложения в недвижимость на вторичном рынке: тише едешь ― дальше будешь

Далеко не все инвесторы готовы вкладывать средства в квартиры в новостройках. Часть покупателей доверяют только вторичному рынку. Эксперты рассказали «Разумной Недвижимости» о плюсах и минусах вложений в готовое жилье.

 

Преимущества

Инвестирование во вторичную недвижимость Петербурга интереснее, чем в новостройки, считают специалисты Центрального агентства недвижимости. Их доводы таковы: покупая в ипотеку квартиру или комнату, инвестор становится собственником сразу же. К тому же купленную квартиру или комнату можно сдавать и таким образом полностью или частично гасить ежемесячные ипотечные платежи. Кроме того, отсутствует риск недостроя и иного обмана со стороны застройщика. Да и в случае необходимости реализовать готовый объект значительно проще, чем строящийся, отмечают в ЦАН.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая выделяет несколько основных преимуществ, которые получат те, кто решил купить квартиру на вторичном рынке.

― Один из важнейших плюсов в том, что отсутствует риск заморозки проекта. Да, на «первичке» можно внимательно выбирать застройщика, изучать портфель реализованных проектов, но никто не может дать гарантии 100%, что проект будет завершен с соблюдением всех сроков. Кроме того, вторичное жилье ― хороший вариант для инвесторов, покупающих квартиру в ипотеку. Можно сразу сдать жилье и с помощью арендной платы погашать платежи по кредиту. Такой способ неприменим для первичного рынка, где для сдачи в аренду инвестор должен дождаться окончания строительства дома, вложиться в ремонт и только после этого рассчитывать на получение пассивного дохода в виде ежемесячных платежей от квартиросъемщиков, ― комментирует эксперт.

Возможность сразу сдать квартиру внаем отмечает и директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома:

― Сдача в аренду позволит получать сравнительно небольшой, но стабильный доход. По нашим оценкам, в нынешних условиях «чистая» арендная доходность в зависимости от формата жилья может варьироваться от 1 до 6% годовых. К тому же приобрести квартиру на вторичке сегодня можно на 10‒15% дешевле, чем в прошлом году, при этом на выгодных и удобных для покупателя условиях.

Недостатки

Для инвестора в любую недвижимость, как известно, существуют два направления: покупка помещения с последующей его реализацией, либо приобретение для сдачи в аренду. Поскольку для перепродажи покупают строящееся жилье, то этот вариант для вторички явно не подходит.

Купить квартиру на вторичном рынке с целью выгодно ее сбыть ― это утопия, считает директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин. Поэтому он предложил рассмотреть вариант с арендой и поговорить о получении прибыли.

― Успешными можно назвать вложения в недвижимость, когда доходность сделки выше доходности депозита в надежном государственном банке. Сегодня эта цифра колеблется на уровне 8‒10% в госбанках и на уровне 15‒18% ― в коммерческих. От этих цифр и «пляшем». Учитывая издержки превращения объекта недвижимости в финансовый инструмент, доходность сделки должна превышать 20%, в противном случае инвестиция становится бессмысленной. Нехитрые расчеты легко продемонстрируют, что вложения в покупку «вторички» с целью сдачи в аренду принесут инвестору прибыль на уровне 5,5%, да и то очень нескоро, ― отмечает эксперт.

Сергей Шлома из компании «ИНКОМ-Недвижимость» не видит в случае с вторичной недвижимостью ключевой цели инвестора ― дешевле купить и дороже продать.

― Цель здесь другая ― сберечь свои средства. Однако если оценивать ситуацию в краткосрочной перспективе, сегодня такие вложения в недвижимость сомнительны даже с точки зрения сохранения денег. Формально цена предложения на вторичном рынке жилья слабо корректируется, с начала года фиксируется даже рост средней стоимости ― на 1,3% по итогам мая. При этом покупательская способность рубля с января снизилась на 9,3%. По сравнению с маем 2014 года столичные квартиры подешевели в долларовом эквиваленте в среднем на 27%. Большинство сделок проходит с дисконтом ― чтобы оперативно продать жилье на нынешнем рынке, надо быть готовым понижать цену не менее чем на 10% по сравнению со среднерыночными показателями, ― рассказывает эксперт.

По словам Марии Литинецкой из «Метриум Групп», вкладывая средства в недвижимость первичного и вторичного рынка, инвестор, как правило, имеет разные цели. В первом случае ― получить доход в течение двух-трех лет, во втором ― сохранить средства и преумножить их в более долгосрочной перспективе.

― Собственно, с этим и связан главный недостаток инвестирования в готовое жилье. Купить квартиру на вторичном рынке ― значит получить меньшую прибыль за один и тот же промежуток времени по сравнению с «первичкой». Если за 1‒2 года прибыль от перепродажи новостройки может составить 25‒40%, в зависимости от того, на какой стадии строительства была куплена квартира, и от ликвидности проекта, то доходность «вторички» будет в несколько раз ниже, ― констатирует эксперт.

В общем, покупатели, осуществляющие вложения в недвижимость на вторичном рынке, действуют как в поговорке «Тише едешь ― дальше будешь». Определенная часть инвесторов всегда будут выбирать меньшие риски, хоть и при меньшей прибыли.

 

Информация предоставлена порталом "Разумная недвижимость"

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: «Вконтакте», Facebook, Twitter, Telegram






Лента новостей

Проверь себя

Что делать с "Лахта-Центром"?

Проголосовало: 222

Все опросы…