Зачем инвесторы выкупают коммунальные квартиры

Наступил XXI век, а Санкт-Петербург по-прежнему носит малопочетное звание «коммунальная столица России». В коммунальных квартирах здесь проживают около 660 тыс. человек — более 13% населения. Несмотря на все неудобства, такой вид недвижимости обладает неоспоримым преимуществом — коммуналки в основном сосредоточены в историческом центре. И это одна из причин, почему коммунальные квартиры просто не могут быть обойдены инвесторами. «Разумная Недвижимость» попросила ведущего специалиста по работе с клиентами E3 Investment Руслана Ярмоша рассказать об особенностях вложений в коммуналки, а также о том, какую прибыль могут получить инвесторы и с какими проблемами они рискуют столкнуться.

— Руслан, в чем специфика инвестиций в коммуналки?

— Главная специфика — это необходимость согласовывать во время сделки интересы жильцов, которые нередко могут быть разнонаправленными. В некотором роде необходимость учитывать интересы соседей прописана даже в законодательстве. Например, в случае продажи комнаты одним из жильцов соседи обладают преимущественным правом ее приобретения, то есть продавец изначально должен предложить комнату им. И только если они откажутся, продавец имеет право выставить комнату в открытую продажу. Также если какая-то из комнат находится в долевой собственности у несовершеннолетнего ребенка, то только органы опеки могут выдать разрешение на отказ ребенка от внеочередного права покупки комнаты. И часто получить это разрешение не так просто.

К формальным ограничениям, закрепленным законом, можно прибавить неформальные трудности — зачастую соседи по коммунальным квартирам не в лучших отношениях друг с другом, поэтому найти компромисс и согласовать интересы каждого бывает довольно сложно. Ну и конечно, специфика зависит от типа инвестиций в коммунальную квартиру — выкуп одной комнаты для сдачи или целой квартиры для дальнейшего перепрофилирования. Последний тип инвестиций требует учета множества нюансов.

— Под какие цели инвесторы используют коммуналки и как их переоборудуют?

— В основном среди инвесторов, приобретающих коммунальные квартиры, присутствуют два типа покупателей: те, кто «охотится» за дешевыми вариантами, переделывают их и перепродают, и те, кто приобретает долю в виде комнаты для дальнейшей сдачи в аренду.

Инвесторы переделывают коммуналки в основном или под элитные квартиры, или под хостелы и мини-отели. Если рассматривать категорию инвесторов, выкупающих целые коммунальные квартиры, то достаточно сложно однозначно судить об успехе и потенциале такой инвестиции, ведь выгодное расселение коммунальных квартир — процесс весьма трудоемкий.

В последние годы массовое расселение коммуналок практически сошло на нет. Лучшие квартиры в роскошных особняках исторического центра давно выкуплены. Быстрое расселение коммуналки предполагает астрономическую ценность квадратных метров. Тогда инвестор может позволить себе сделать жильцам предложение, от которого они не в силах отказаться. Это реально для видовых квартир, бывших дворянских или купеческих апартаментов, где и парадная, и дом, и улица еще хранят следы былого величия. Но большинство предложений, которые сейчас доступны на рынке крупных городов, после расселения не попадут в категорию элитного жилья. Соответственно, их приобретение не сулит серьезной выгоды.

— И все же, какой доход могут принести выкупленные коммунальные квартиры?

— Если рассматривать ренту, то купить комнату для дальнейшей сдачи в аренду зачастую оказывается выгоднее, чем квартиру. Например, комната в районе станции метро «Технологический институт» может стоить 1,4–1,5 млн рублей, арендная плата за нее колеблется от 10 тыс. до 12 тыс. рублей. Если посчитать доходность в годовых на вложенные средства, то получается около 10%. Средняя же 1-комнатная квартира у метро при подобных расчетах дает доходность всего в 6–7%, и нижний порог инвестиций в квартиру минимум в 2 раза выше, чем в комнату.

Если говорить о тех, кто выкупает коммуналки для дальнейшей переделки, то тут доходность сильно разнится и зависит от проработанности каждого конкретного проекта. Инвесторы могут уйти в большой минус, если переделанная квартира не будет подходить по своим характеристикам для перевода недвижимости в премиум-сегмент или возможности размещения там хостела или мини-отеля. Если же проект полностью проработан и не содержит подводных камней — можно рассчитывать на доходность в 30–50% за одно такое мероприятие. Обычно расселение коммунальной квартиры с последующей подготовкой для использования ее в ином качестве занимает от пяти месяцев до года.

— В какие коммуналки не стоит вкладываться?

— Необходимо точно просчитать рыночную стоимость комнаты и дальнейшую возможность эксплуатации здания, в котором эта комната расположена. Это поможет избежать риска приобрести аварийное жилье. Если же вы решили заняться расселением коммунальной квартиры, тщательно проработайте проект и предусмотрите все возможные подвохи, без профессионалов вы можете не заработать, а потерять часть своих денег.

Простой пример — вы покупаете комнаты в коммуналке с целью в дальнейшем провести ремонт и перепродать как квартиру премиум-сегмента в доме в центре города, с историей и хорошими видами из окон, тратите деньги и много времени на согласования. Но вдруг дом объявляется аварийным и подлежащим расселению! В этом случае вам полагаются квартиры по социальной программе в новостройках на окраине города, а сам дом в центре достается целиком крупному инвестору под строительство гостиницы или под проект элитных апартаментов. В итоге, продав ваши квадратные метры в социальных домах в спальных районах, вы можете не получить обратно даже тех средств, что заплатили прежним жильцам при расселении.

— А какие коммунальные квартиры, наоборот, самые выгодные для инвестора?

— Покупая комнату под сдачу, просто отследите арендную ставку на аналогичные предложения и рассчитайте доходность на вложенные средства. В настоящий момент в среднем по рынку она составляет 10% годовых. Кстати, такой показатель может дать самая обычная коммунальная квартира, не обязательно расположенная в центре. Например, вы можете купить комнату с отделкой, площадью 12 кв. м, в спальном районе у метро за 1,2 млн рублей. Арендная ставка в этом случае будет примерно 10 тыс. рублей в месяц, или 120 тыс. в год. На вложенные 1,2 млн это и составит 10% годовых с окупаемостью вложений 10 лет.

 

Информация предоставлена порталом "Разумная недвижимость"