Недвижимость

Покупка квартиры за тысячу километров

8 декабря 2016 12:13 Игорь Чубаха
версия для печати
Иногородние покупатели менее пристрастны и требовательны при выборе жилья в Петербурге. Тем осторожней им следует подходить к вопросу поиска надежного риэлтора.
Покупка квартиры за тысячу километров

Чужие здесь ходят

По словам начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, иногородние покупатели недвижимости условно делятся на три категории. Это родители, приобретающие квартиру для поступивших в вуз или решивших остаться после обучения в городе детей. Следующая группа – переезжающие на постоянное проживание семьи. Или частные инвесторы, выбравшие не банковские депозиты, а жилье.

 

Правда, число последних в связи с кризисом кардинально сократилось. На рынке остались «стихийные» инвесторы. Покупки они делают без четко выверенной финансовой стратегии, «на всякий случай».

 

Светлана Денисова отмечает, что петербуржцы как покупатели, достаточно квалифицированы и осведомлены о преимуществах и недостатках разных районов. «Даже в пределах одного района есть детальное видение и свои соображения, которые они зачастую высказывают на переговорах», - говорит специалист.

 

Иногородние же покупатели часто руководствуются общими представлениями. Немногие предпочитают центр города, большинство хотят жить в пригородах, подальше от городской суеты, в обособленном анклаве, где сохраняется привычный для них масштаб поселения.

 

Кроме того, иногородние покупатели предпочитают просторные квартиры: высокие потолки, большие прихожие и кухни, двухкомнатная квартира «начинается» от 60 метров, а трехкомнатная – от 80 метров. «Если речь идет об ограниченном бюджете, то регионал лучше возьмет квартиру в более низком классе, чем квартиру меньшего метража», - отмечает Светлана Денисова.

 

Третий – не лишний

Уточним, Петербург является третьей в России площадкой по привлекательности для переселенцев из других регионов страны. В частности, этот вывод можно проиллюстрировать статистикой по «военной ипотеке». Напомним, по данной программе военнослужащий вправе приобрести жилье в любой точке страны. И по статистике ФГКУ «Росвоенипотека» регионами-лидерами по числу заключенных сделок в III квартале 2016 года являются: Московская область – 1197 сделок, Краснодарский край – 761 сделка, и Санкт-Петербург – 351 сделка.

 

При этом сейчас в Москве с ее областью и Краснодарском крае в принципе фиксируется бум сделок с иногородними покупателями. Причина – в тотальном снижении цен. Граждане, ранее не смевшие и мечтать о квартире в столице (или «на югах»), вдруг выясняют, что это им по карману.

 

Увы, Петербург и Ленобласть остаются от этой тенденции в стороне. Сегодня в городе и области на первичном рынке в ипотеку покупается более половины квартир, на вторичном – по разным оценкам – от 5% до 20% в зависимости от категории жилья. И, как отмечает руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, доля ипотечных покупателей из регионов, несмотря на кризис, стабильна не первый год.

 

Это же касается и «неипотечных» сделок. «Доля сделок с клиентами из других регионов в зависимости от класса проекта варьируется от 10 до 30%. Такой показатель стабилен из года в год у большинства петербургских застройщиков, - говорит исполнительный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов. - Бывают локальные всплески, но, как правило, они редки и объясняются сезонностью».

 

С другой стороны, на Петербург нацелены давно сформировавшиеся миграционные потоки. «Из других регионов основной объем сделок у нас проходит с жителями Мурманской, Архангельской областей и Москвы», - рассказывает Николай Урусов.

 

«Наибольшей популярностью петербургские новостройки по-прежнему пользуются у жителей соседних регионов Северо-Запада, нефтегазовых регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Сибири, Урала, а также Дальнего Востока, - уточняет Светлана Денисова, - доля покупателей из Москвы и Московской области существенно увеличилась в последнее время».

 

Первый вопрос

При этом собравшийся купить «отдаленную» недвижимость житель другого региона сталкиваются со стандартными вопросами. Первый – где найти базу данных в каждом конкретном регионе. «При этом достоверной, большой, актуальной, достаточно подробной единой базы объектов недвижимости по Российской Федерации на данный момент, можно сказать, не существует», - признает директор по региональному развитию Нмаркет.ПРО Михаил Пронин.

 

Другое дело, что в Петербурге есть несколько более-менее актуальных локальных баз. Часть информации – с открытым доступом, часть – через агентства недвижимости. Кроме того, оперативно обновляются в Интернете предложения застройщиков. Правда, ситуация зачастую приукрашивается, а информация предоставляется в разных форматах. Чтобы разобраться, требуются навыки и терпение.

 

То есть экономный покупатель может при больших временных затратах подобрать себе квартиру и сам. Но такое решение имеет свои риски.

Директор по продвижению ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Карпушин делится результатами опросов покупателей, проведенных на выставках недвижимости в Архангельске и Мурманске. Получается, что основные проблемы при выборе квартиры в Петербурге у жителей регионов возникают из-за элементарного незнания города.

 

Не сориентировавшись, что называется, на местности, такой покупатель руководствуется стереотипами, из которых максимально распространенный – «близко к метро». Причем имеется в виду шаговая доступность. «Но это автоматически означает более высокую цену квартиры и более экономное – на нижней границе предписанного нормативами – благоустройство территории. Ведь земля в черте города дорогая, и застройщик чаще всего предпочтет построить побольше квадратных метров жилья, чем побольше парковочных мест или досуговых зон», - рассказывает специалист о первой типичной ошибке «новых петербуржцев».

 

Второй стандартной ошибкой является выбор по принципу «числом побольше, ценою подешевле». В этом случае покупатель рискует приобрести квартиру в ЖК, стоящем в чистом поле – в зонах, где не налажено транспортное сообщение и не сформирована покуда даже минимальная инфраструктура.

 

Не менее важно

Второй неизбежный вопрос, который возникает у иногороднего покупателя, – одинаков ли регламент сделок во всех регионах? Например, где-то бронирование платное, где-то нет. От региона к региону могут отличаться сроки бронирования. И не всегда при бронировании фиксируется цена.

 

Или такой пример. В разных регионах сложилась различная юридическая практика в отношении оформления долей квартиры. Если петербуржцы являются собственниками именно долей, а не квадратных метров, то москвичи оказываются собственниками не доли, а комнаты.

 

И подобные «подводные камни» могут обнаружиться на всех этапах сделок. Соответственно, жители других регионов гораздо реже, чем петербуржцы, решаются обходиться без помощи риелтора.

 

Даже при покупке в новостройке. «Как правило, иногородние покупатели обращаются не напрямую к застройщику, а делают выбор через агентства недвижимости, - констатирует Николай Урусов, - Изначально покупатели выбирают объект по цене и локации, а окончательный выбор делают, ориентируясь на рекомендации агентства, которому они доверяют».

 

Таким образом, третьим типичным вопросом у «далекого» покупателя оказывается следующий: как выйти на надежных специалистов в чужом городе. Таких, чтобы не обманули, а в конфликтной ситуации благополучно ее решили.

Ответ найти несложно. Крупные агентства различных городов давно связаны партнерскими договорами. Например, единый реестр Российской Гильдии Риелторов позволяет удаленно выйти на специалиста по недвижимости почти в любом городе страны. Также сегодня не является проблемой удаленно обеспечить себе юридическое сопровождение сделки. А по ряду позиций – и нотариальное.

Общая тенденция заключается в том, что обслуживание сделок сегодня стремительно уходит в Интернет. Априори облегчая удаленную покупку. Например, «Группа ЛСР» недавно запустила мобильное приложение, позволяющее онлайн наблюдать работы на всех стройплощадках компании. С помощью услуги электронной регистрации уже фиксируются 12% ипотечных сделок на готовое жилье в Северо-Западном банке Сбербанка. А на днях механизм удаленного одобрения ипотечных заявок запустит банк «Санкт-Петербург»… Число необходимых для приобретения квартиры визитов иногороднего покупателя в Петербург неуклонно сокращается.

И уже возможны операции с недвижимостью вообще без личного участия покупателя. Так, вступивший в силу с 1 января 2016 года № 391-ФЗ разрешает нотариусам удаленно удостоверять электронные документы. Если от частного лица придет в другой город доверенность на операции с недвижимостью, просто подписанная его квалифицированной электронной подписью (КЭП), сделка будет считаться проведенной в простой письменной форме. Если доверенность будет дополнительно удостоверена нотариусом, она станет сделкой «в нотариальной форме».

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: «Вконтакте», Facebook, Twitter





Лента новостей

Проверь себя

Нужно ли передавать Исаакий РПЦ?

Проголосовало: 4617

Все опросы…