Экономика

Строителям прописали порядок

6 июля 2018 13:00 Анастасия Гавриэлова
версия для печати
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в № 214-ФЗ о долевом строительстве. Придумали их для того, чтобы, наконец, исчезло понятие «обманутые дольщики», прочно вошедшее в российскую реальность с тех пор, как появилась возможность покупать недорогое строящееся жилье с помощью договора долевого участия. Эксперты считают, что новые правила покупки жилья в «стройке» могут привести к повышению стоимости квадратного метра жилья на 10−15 тысяч рублей.
Строителям прописали порядок

Контроль над застройщиком усилится

Застройщики нервничают, потому что любые изменения в привычном порядке воспринимаются рынком тяжело. Да и сами изменения не продуманы детально, что делает переход на новые правила болезненными. По словам главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашова, основные «жесткие» поправки вступят в силу только через год — 1 июля 2019 года.

«До июля следующего года покупка будет происходить по существующим схемам приобретения объекта долевого строительства, — говорит Сергей Бобашов. — То есть заключаешь договор долевого участия, несешь деньги в строительную компанию. Строительная компания тебе что-то за это обещает. А с 1 июля 2019 года покупатель уже не сможет отнести деньги в строительную компанию. Он понесет их вместе со строительной компанией в банк, где будет заключен трехсторонний договор, где третьим участником будет банк. Деньги закладываются в банк на эскроу-счета и до окончания строительства они должны, по идее, лежать там без движения. Под эти деньги банк кредитует застройщика». В случае если застройщик нарушает договор, деньги возвращаются покупателю.

То есть вносимые покупателями денежные средства будут попадать не напрямую в кассу застройщика, а на эскроу-счета (*Эскроу — (англ. escrow) в англо-американском праве депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия) в уполномоченный банк. Вернуть деньги из банка можно, если передачу квартиры задержат более чем на полгода.

Таким образом, застройщика максимально жестко привязывают к банку и срокам сдачи объекта. «Почему-то законодателям показалось, что застройщик обанкротится скорее, чем банк», — иронизирует Сергей Бобашов.

Вторым существенным изменением для застройщика станет привязка «один строительный объект — одно юрлицо — один счет». Застройщик должен создать отдельное юрлицо на каждое разрешение, полученное на строительство. «На это юрлицо заводится определенный счет в уполномоченном банке, и он жестко контролирует движения денег на этом счету, — говорит Сергей Бобашов. — Это делается, чтобы был контроль за деньгами, которые дольщики несут застройщику. Чтобы застройщик не брал и не использовал эти деньги для реализации других проектов или для покупки земли. А такое бывало часто».

Эскроу-счета подождут

Обязанность работать с покупателями только через эскроу-счета наступит у застройщиков через год. Застройщики могут работать с объектами, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, по прежним схемам.

Специалисты отмечают, что застройщики пока боятся экспериментировать — механизмы работы с эскроу-счетами еще не отработаны.

«И в этом большая проблема для застройщиков, — утверждает аналитик Сергей Бобашов. — Они не очень понимают, как это все будет работать. Закон есть, но механизмы, которые бы обеспечивали его реализацию, пока не созданы. Поэтому строители нервничают и пытаются как-то действовать, чтобы не попасть под действие новых правил. Известно, что множество строительных проектов были начаты до 1 июля этого года. С целью оттянуть встречу с законом.

Самое главное, что 1 июля 2019 года — вроде как будут вводиться жесткие ограничения на долевое строительство, но оно само по себе остается, — недоумевает вместе с застройщиками аналитик недвижимости. — При этом Владимир Владимирович, наш президент, давеча заявил, что хочет с 2020 года вообще долевое строительство прекратить, что вызывает, естественно, еще большее опасение застройщиков».

Строители считают, что предполагаемое в дальнейшем банковское финансирование застройщиков пока трудно осуществимо, потому что банку непонятно, подо что кредитовать застройщиков. Понятно, что ни один банк не будет кредитовать под бумажный проект жилья.

Сергей Бобашов считает, что в российских реалиях банкам совершенно не интересно финансировать застройщиков. «Проектного финансирования в том виде, в котором все его хотят, нет. Я не уверен, что оно появится, хотя может появиться в приказном порядке — тогда, возможно, произойдет слияние банков и крупных строительных компаний, чтобы они сами себя кредитовали. Должен быть совершенно иной уровень доверия банков. Ведь если обанкротится строительная компания, то она потащит за собой и банк».

Открытым остается вопрос с тем, что будет если обанкротится банк, на счетах которого лежат замороженные деньги покупателей. По словам Сергей Бобашова по закону о банковском страховании, покрываемая страховая сумма — 1 млн 400 тысяч рублей: «А дальше — извините».

Цена поправок

Единственное, что может в этом году измениться для покупателя жилья на первичном рынке — это цена квадратного метра. Тут мнения экспертов разделились. Одни считают, что существенного роста не будет, другие предрекают 10−20% роста.

«Всю эту чехарду застройщик может использовать для оправдания повышение цен на квадратный метр, — считает Сергей Бобашов. — Безусловно, если это будут заемные деньги и если у застройщика появляются новые ограничения, то может быть это как-то и увеличит себестоимость квадратного метра. Но тут нужно понимать одну простую вещь — никогда на протяжении последних 20 лет существования российского рынка жилья себестоимость не коррелировалась с ценой продаж. Цена продажи определяется совершенно не себестоимостью — она все равно низкая, не рисками и не схемами продаж, — цена продажи определяется покупательной способностью населения. А с этим как раз не все хорошо», — говорит эксперт.

По мнению Сергея Бобашова, причиной роста стоимости жилья может стать только рост доходов граждан или доступность ипотеки. «Также нельзя забывать, что есть огромный вторичный рынок, где нет никаких застройщиков, а есть покупатель и продавец — там цена и формируется. Если на вторичке цена 100 рублей за метр, то сделать 150 рублей в строящемся жилье — невозможно, потому что никто не будет покупать такое жилье».

Эра «супер-эконома» уйдет в прошлое

По мнению гендиректора одной из строительных компании Игоря Онокова, цена квадратного метра жилья может существенно вырасти: «От нововведений больше всего выиграют банки. Сегодня до 60−70% покупок жилья в массовом сегменте совершается в ипотеку. Следовательно, банки будут выдавать ипотечные кредиты и получать ежемесячные выплаты от покупателя. Деньги при этом будут храниться на эскроу-счетах также не бесплатно. Плюс проектное финансирование на строительство дома по рыночной ставке 7−12% годовых. В итоге себестоимость жилья возрастет, как минимум, на совокупную сумму этих процентов. А значит, и цены на квартиры тоже пойдут в рост. Из кардинальных изменений — будет введен жесткий контроль за расходованием средств на стройку и требования к уставному капиталу застройщика не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Административные расходы — не более 10% от общей стоимости строительства и авансовые платежи подрядчикам — не более 30%. Принцип „одно разрешение — один счет и один застройщик“. Требования к опыту работы девелопера и санкции за срыв сроков вплоть до отказа в выдаче новых разрешений. Сюда добавьте издержки на отчисления в компенсационный фонд до 1,2% от стоимости каждого ДДУ (договор долевого участия. — Прим. ред.). Плюс страхование стоимости квартиры по аналогии с банковскими вкладами до 10 млн руб».

Кроме повышения цены, поправки перетряхнут и рынок недвижимости. Оноков не исключает, что особо слабые и неустойчивые компании могут уйти с рынка: «Нововведения, конечно, не превратятся в последний день Помпеи, но посыпать голову пеплом некоторые застройщики начнут.

По мнению участников рынка в будущем изменения в законе скажутся на качестве строящегося жилья, потому что у покупателей исчезнет возможность заработать на дешевых квартирах, которые продаются на уровне «котлована».

«В долгосрочной перспективе покупатели не смогут «заработать» на разнице цены до 20% между «котлованом» и готовым домом, как это было раньше, — говорит Игорь Оноков. — Так как проектное банковское финансирование повысит себестоимость строительства на 10−15%, что нивелирует возможную выгоду от инвестиций на начальном этапе стройки. Следовательно, большинство квартир будет покупаться для постоянной жизни, а не для перепродажи или сдачи в аренду. Это, в свою очередь, изменит характер предложения, квартирографию и планировки. Эра супер-эконома, вероятно, закончится. Как и эра ЖСК, которые попадут под запрет. Дешевые проекты из разряда «только стены и крыша над головой» и гетто уйдут в прошлое. Задавать тон будет комфортное жилье и качественная среда».

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: Яндекс.Дзен, «Вконтакте», Facebook, Twitter, Одноклассники




Ранее по теме

Лента новостей

Проверь себя

Пенсионный возраст: повышать или нет?

Проголосовало: 198

Все опросы…