Экономика

Кредит на жилье в Петербурге: какой лучше выбрать

8 августа 2012 15:43 Нина Астафьева
версия для печати
В Петербурге в первой половине 2012 года заметно увеличилось количество сделок с недвижимостью: по данным Росреестра их зарегистрировано 35 тысяч, в то время как в первой половине 2011-го – только 23 тысячи. Профессионалы связывают такой рост с назревающим кризисом: люди срочно вкладывают деньги в очевидную ценность – недвижимость. Если она и подешевеет, поскольку нынешние цены – пузырь, то все равно может послужить в качестве ренты. «Мой район» решил выяснить, какие сделки сейчас выгоднее: ипотечные, долевые или покупка квартиры в кооперативе и что ждет «недвижимую поляну» в будущем.
Кредит на жилье в Петербурге: какой лучше выбрать Фото: flickr.com

В этом году число сделок, проведенных с помощью заемных средств, то есть ипотеки, возросло на 30,5%: из 35 тысяч таковых оказалось 12 тысяч. Это люди, которые не верят в кризис и уверены, что сохранят работу.

Около 12 тысяч сделок было зарегистрировано на первичном рынке – на 13% больше, чем в первые полгода прошлого года. По сравнению с Москвой показатели следующие: у нас более популярны ипотечные сделки на первичном рынке: из 10 сделок 4 проводятся с участием кредита. А на вторичке – только 20%. Этим мы отличаемся от Москвы, где все наоборот.

Правда, и ставки по ипотеке растут. Минимальная ставка за 2 года увеличилась с 10% до 13% и останавливаться не собирается. Как и предсказывали аналитики, растут не только ставки – меняются условия, при которых кредит можно получить. Если 3 года назад у человека с серой зарплатой еще были шансы взять кредит по минимальной ставке, то теперь даже белой зарплаты мало, а нужно иметь зарплатную карту именно в этом банке.

«Новых вариантов кредитования не появилось, - сообщил «Моему району» аналитик ГК «Недвижимость» Сергей Бобашев. – У нас есть классическая ипотека, квазиипотека от застройщика и кооперативы. Будущее – за классической ипотекой, потому что сами договоры долевого участия – это все-таки временное российское явление. Я надеюсь, что скоро они исчезнут как класс. На Западе их нет, квартиры продаются уже готовыми, если речь не идет о каких-то элитных домах, где многое делается по спецзаказу. Конечно, квартира, в которой до тебя никто не жил, где новые коммуникации, стоит дороже, чем вторичка. У застройщика хватает денег – своих или одолженных у банка – чтобы построить дом, и брать в долг у покупателя не имеет смысла.

Но ипотечные ставки будут расти – с этим придется смириться. У нас дольше всех держался «Сбербанк» – долго ставки не повышал, но в конце концов увеличил на полпроцента практически для всей линейки ипотечных продуктов. Россия остается нестабильным государством, и ипотечная ставка в 3-4% годовых – дело очень далекого будущего. Пока у нас инфляция 10%, ни один банк не станет выдавать кредиты под меньший процент, если хочет заработать. К тому же заграничные банки, в которых кредитовались наши, тоже подняли свои ставки до 11% годовых.

Квазиипотека от застройщика – выдается максимум на 4 года: то есть на период строительства плюс один год – пока идет приемка и оформление собственности. Это очень суровое условие, за просрочку платежей сразу идут штрафные санкции. Те строительные компании, которые предлагают квартиры в рассрочку с беспроцентной оплатой, все равно лукавят, потому что при таких условиях квартиры стоят дороже процентов на 10, чем при 100-процентной оплате. Что касается жилищных кооперативов, то они представляют собой особый вариант договора долевого участия. Он в некоторых случаях более удобен для застройщика, потому что в нем нет четких ограничений, как в 214-м ФЗ: нет, например, строгих санкций за задержку при строительстве. Когда застройщик вынужден действовать в жестких рамках, дольщик вроде бы защищен. Но если ему нужно качество, а не спешка, тут другое дело. Есть много других поводов, чтобы выбрать кооператив. В любом случае, кооперативные дома сейчас получают ту же ипотеку, например, от «Сбербанка».

Преимущества «долевой ипотеки» - ее легче получить, она не столь разорительная (8-10% годовых). И главное – сама квартира стоит дешевле.

Стандартная ипотека – это большой выбор между банками и предлагаемыми условиями. Квартира не дорожает, если покупать ее с помощью ипотечного кредита, риэлтеры научились с ними работать, а в городе полно кредитных брокеров, которые помогут найти подходящий банк. Главное же – перед покупателем открывается широкий выбор квартир на вторичном рынке.

Жилищный кооператив многие называют пирамидой – он не работает по 214-му закону, здесь небольшой вступительный взнос, главное же – чем больше людей удастся сюда заманить, тем легче пойдут дела у того, кто вступил раньше.

Есть еще 4-й вариант кредитования, про который риэлтеры постоянно забывают – это субсидирование государством для льготных категорий населения. В частности, можно купить у государства квартиру в одном из муниципальных домов, например, в Красном Селе, и платить беспроцентную рассрочку. А забывают про него потому, что денег у города сейчас нет, и субсидии выдаются только самым нуждающимся очередникам. Например, для расселения особо страшных коммуналок.

Взвинтив ипотечные ставки, банки бросили кость потенциальным клиентам – новые схемы кредитования. Например, некоторые банки запустили программу «Переезд-комфорт». Она хорошо подходит для новостроек.  Как она действует, «МР» рассказала директор Санкт-Петербургской ипотечной компании Татьяна Поворова.

«Если у вас однокомнатная, а вы хотите «двушку» в хорошем доме, вы берете ипотеку под имеющееся жилье из расчета 70% от стоимости. Допустим, ваша квартира стоит 5 млн – вам дадут кредит на 3,5. Квартира, которую хотелось бы иметь, стоит 7 млн на вторичном рынке и те же 5 млн на первичном. Просто вам надо где-то жить, пока дом не построят, и вы не хотите продавать квартиру раньше времени. Заключаете договор долевого участия, берете еще один кредит – на 1,5 млн. Дом построен, можно переезжать. Еще полгода, не торопясь, чтобы не продешевить, продаете свою первую квартиру, получаете 5 млн и гасите оба кредита. Или, если вы купили квартиру за 6 млн, второй кредит отдадите не сразу, а через 3-5 лет».

Если программа докажет свою эффективность, число ипотечных сделок на первичном рынке увеличится еще больше. И даже превысит показатели «вторички». Все бы ничего, но как бы вслед за этим не взлетели цены на жилье - раз оно станет более доступным, то и желающих появится больше, а спрос диктует не только предложение, но и цены на него.

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: «Вконтакте», Facebook, Twitter, Telegram






Ранее по теме

Лента новостей

Проверь себя

Что делать с "Лахта-Центром"?

Проголосовало: 167

Все опросы…