Экономика

Что происходит на рынке жилья в Петербурге

18 сентября 2012 16:27 МР
версия для печати
Что происходит на рынке жилья в Петербурге Фото: МР
Что будет с ценами на жилье к концу года? Где покупателям найти всю правду о новых домах? В каком районе мечтают получить «пятачок» все строители? Эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе с представителями ведущих строительных компаний, организованном «Моим районом».

«МР»: Как вы оцениваете этот год? Что меняется на рынке? Что нового?

Светлана Денисова («БФА-Девелопмент»):  2012 год для рынка недвижимости (первичного рынка) оказался весьма благоприятным. По крайней мере,  по промежуточным итогам все компании в городе отмечают рост продаж: выросло количество сделок,  выросли цены. Год также очень благоприятен для покупателей, потому что несмотря на то, что происходит некоторый рост цен, выводится много новых проектов, что сдерживает этот рост - рынок продолжает оставаться рынком покупателей. Предложение широкое, людям есть, из чего выбирать – они выбирают не только по объектам, но и по ипотечным продуктам, и по условиям приобретения. Потому что многие компании наряду с ипотечным кредитованием продолжают предлагать рассрочки.

Николай Гражданкин (компания «Отделстрой»): Два прошлых года рынок недвижимости характеризовался тем, что плавно выходил из кризиса, люди очень осторожно относились к покупке жилья, особенно строящегося, потому что многие объекты были приостановлены, наблюдались задержки по срокам сдачи. В 2012 году весь платежеспособный спрос, который накопился в период кризиса, начал реализовываться с помощью рассрочек, которые предоставляют застройщики, и с помощью ипотечных программ, ставших более востребованными и доступными (потому что и ставки, и требования к покупателям снизились). Этот спрос начался реализовываться с помощью строящегося жилья. Мы в конце прошлого года вывели третью очередь «Нового Оккервиля» и за полгода реализовали полдома - из 1200 квартир 600 квартир было продано. Это хороший показатель: люди поверили строительной компании и с ее помощью начали улучшать свои жилищные условия.

Росту доверия к компании способствует и то, что мы никогда не нарушаем сроков сдачи. А летом этого года сдали очередной дом на полгода раньше, потому что и темпы продаж, и финансирование позволяли работать с опережением сроков. Все квартиры там были проданы еще до сдачи, сейчас дом уже практически заселен.

Мы готовились к лету как к сезону отпусков - традиционно это время затишья на рынке недвижимости. В этом году такого не было: и в мае, и в июне мы повышали цены, что не характерно для летнего сезона. И активность на рынке была достаточно высокая. Осенью мы прогнозируем еще больший спрос: люди возвращаются из отпусков, проходят различные выставки по недвижимости, стартуют продажи в новых объектах и пр. Мы планируем этой осенью запустить еще один новый дом, соответственно начать продажи. Так или иначе, тенденция позитивная, рынок восстановился после кризиса.

Алексей Бушуев («Строительный трест»): В «Строительном тресте» всё стабильно: строим красивые кирпичные дома, ежегодно сдаем по 100 тысяч кв. м. В 2012 году  вывели на рынок несколько новых проектов: жилые комплексы «Невский стиль» возле Удельного парка, «Золотая середина» у Светлановской площади, «Панорама» на Кондратьевском проспекте. Активно работаем в сегменте загородного домостроения, ввели в эксплуатацию первые объекты – таунхаусы, дуплексы и коттеджи – в поселке «Небо» в 10 км от города. Также мы предложили покупателям квартиры в новой очереди масштабного жилого комплекса «Капитал» в Кудрово, где «Строительный трест» совместно с компанией «Отделстрой» возводит целый новый микрорайон с прекрасным благоустройством и полной социальной инфраструктурой.

В целом по рынку можно отметить растущий интерес покупателей к подобным проектам комплексного освоения территорий. Люди понимают, что качество жизни в новом районе может быть очень высоким, если застройщик заранее предусмотрел все необходимые составляющие: школы, детские сады, прогулочные зоны, магазины, медицинские и спортивные учреждения.

При этом покупатели не боятся покупать квартиры на ранних сроках  строительства. И банки все охотнее включают в список своих аккредитованных  жилых комплексов объекты, которые только начинают  строиться. Это своеобразный индикатор: если люди берут ипотеку и приобретают более дорогое жилье, чем то, что могли себе позволить еще год-два назад, значит, они чувствуют уверенность в сегодняшнем и завтрашнем дне.

«МР»: Как поменялись цены на жилье?

Алексей Никишин (компания «Старт-Девелопмент»): Наша компания проводит мониторинг в пригородных районах и районах до 30 км от КАД.  Средняя стоимость жилья в этой зоне сейчас составляет 60 тысяч за кв. м. При этом рост с конца 2011 года составил 12%, но за летние месяцы незавершенный рост составлял всего 1,5%. Т.е основной период роста  - с января по май. Соответственно наша компания ожидает, что в осенние и  зимние периоды рост также будет находиться на уровне 8-10% до конца года.  И, естественно, под конец года будут стандартные предновогодние акции, скидки, в основном, наверно, связанные с клиентами со 100%-й оплатой,которые наиболее интересны для компаний.

Вячеслав Ефремов (НДВ СПб): За 7 месяцев 2012 года был сдан 1 млн 17 тысяч кв. м жилья в Петербурге – это  больше, чем  в 2011 году, на 1%. Цены, как сказал коллега,  выросли от 5 до 12% (от эконом до элитного класса). Эта тенденция продлится до конца года, таким образом цена  за год вырастет на 20%. Это нормально. Каждый год происходит ровно одно и то же. Передела рынка не произошло.  Появляются какие-то новые интересные проекты, идет освоение территорий, комплексное (сейчас такие проекты занимают 39-40% рынка, по цифрам это 2,2 млн  кв. м жилья).  

Положительная динамика на рынке заключается и в том, что растут сделки по договорам долевого участия. Много объектов начинают строить по системе ЖСК (порядка 25% от всего строящегося жилья). Сейчас у многих застройщиков есть в запасе 2-3 крупных проекта и, возможно, сложится ситуация, что осенью этого года предложение будет больше, чем спрос.

Сейчас застройщики распродают остатки, нереализованные в кризисное время.

Светлана Денисова («БФА-Девелопмент»):  Если кризис характеризовался  тем, что 30% и более квартир на период сдачи оставались нереализованными  и после сдачи, то на  сегодняшний день у всех застройщиков этот показатель не превышает 10%, это нормально. Речь идет о квартирах, у которых чуть пониже потребительские качества (не самые удачные планировочные решения или большая площадь), они  в последнюю очередь находят покупателей. То есть тенденции все здоровые.

Елена Каратаева («Петербургская недвижимость»): В кризис на наш департамент приходилось порядка 100 сделок, сейчас мы выходим на 1000 сделок в месяц.  Это громадные объемы.  Предложений много. Клиент выбирает лучшее, и тенденция такова, что застройщики по качеству, по благоустройству вынуждены совершенствоваться. Кто-то предлагает евроотделку, кто-то- благоустроенную территорию. У нас в моде сейчас новый продукт- квартира + паркинг – и клиентам это нравится.  Рост конкуренции влияет на качество.

Юлия Ружицкая («ГДСК»):  Мы видим, насколько за последние годы изменилось качество предложений на строительном рынке. В жилых комплексах сегмента масс-маркет появились и стали привычными опции, которые раньше были характерны для проектов как минимум бизнес-класса. Что я имею в виду… Например, паркинги, в том числе и подземные или полузаглубленные, расширенное благоустройство территории комплекса, закрытую охраняемую территорию с ограниченным доступом только для жителей комплекса и их гостей. К примеру, жилой комплекс «Аврора» Городской ДомоСтроительной Компании предлагает покупателям все эти опции. Раньше это были атрибуты жилья высокого класса. Это эволюция продукта, который вынужден становиться лучше для того, чтобы найти своего покупателя.

Алексей Бушуев («Строительный трест»): Рост цен зависит от текущей рыночной ситуации и от степени готовности конкретного объекта. Например, в нашем жилом комплексе «Капитал» отдельные виды квартир за год подорожали более чем на 30%. И тому есть объективные причины: микрорайон сейчас активно развивается, сегодня здесь есть детсад со школой, работают многочисленные детские секции, достраивается спортивный комплекс с бассейном, создан великолепный парк.

«МР»: Что происходит с ипотекой?

Роман Корников (банк «УРАЛСИБ»): 2010, 2011 и 2012  -  были совершенно разными для ипотечного рынка. 2010 год  - послекризисный, спрос на ипотеку был довольно низким. Начало 2011 – отложенный спрос, нормализация ситуации на рынке недвижимости. Второе полугодие 2011  - выделены колоссальные суммы по ипотеке. Мы предполагали, что после этого будет затишье, но 2012 год удивил еще больше - за первое полугодие по финансовым показателям мы достигли уровня всего 2011, и до конца года мы рассчитываем увеличить эти показатели.  

В 2011 году  у нас основными клиентами были люди, которые продавали квартиру на вторичном рынке, добирали сумму  ипотекой и  покупали новое жилье: 40% заявок – по первичному рынку и 60% -  по вторичному. В первом полугодии 2012 года  - наоборот: 70% заявок – первичный рынок, 30% - вторичный.

Появилось много инвесторов, которые не просто свою жилищную ситуацию решают, а именно инвестируют в недвижимость, также за счет ипотеки. 

Алексей Бушуев («Строительный трест»): Для клиентов компании «Строительный трест» минимальная ставка по ипотеке сегодня составляет 7,9% годовых в рублях. Доля ипотеки в общем объеме сделок – порядка 35-40%. В основном, ипотечные кредиты наши клиенты берут в банках «ВТБ24» и «Газпромбанк» – это постоянные партнеры «Строительного треста».  

Светлана Денисова («БФА-Девелопмент»): Несмотря на весь огромный ежегодный ввод жилья, по сравнению с европейскими странами, нашими северными соседями, у нас еще мало квадратных метров на душу населения. В Финляндии средняя цифра - 36 кв. м  общей площади на человека, у нас по Петербургу - 24. 12 м – это большой разрыв, и каждый метр в этой статистке наращивается очень медленно. 

Роман Корников (банк «УРАЛСИБ»): В среднем по Северо-Западу эти цифры еще меньше– 16 кв. м на человека. Недавно был в командировке в Сыктывкаре - там ситуация с обеспечением жильем на критическом уровне: на одну квартиру в очереди стоит до 10 покупателей.

Вячеслав Ефремов (НДВ СПб):  До кризиса клиент выбирал какой-нибудь один банк -  играла роль более или менее нормальная процентная ставка, название банка раскрученное, рекомендации знакомых. Теперь работа с клиентами изменилась: когда клиент приходит в наш отдел ипотечного кредитования, мы рассылаем его заявку не в один, а в 5-6 банков одновременно (решение принимается за 1-3 дня  -  кто успел, тот и съел).

«МР»: Что еще изменилось?

Роман Корников (банк «УРАЛСИБ»): Изменились методы взаимодействия с клиентом. Мы активно выходим на различные форумы по ипотеке, на форумы дольщиков. Люди, прежде чем идти в банк, на форумах выясняют общее мнение о нем. За день нам может поступить более 60 вопросов от клиентов.

Елена Каратаева («Петербургская недвижимость»): Застройщики также работают с интернет-аудиторией. У всех  есть online- консультирование. Кроме того, есть форумы каждого дома: клиент зайдет и поспрашивает будущих жильцов либо администратора о застройщиках.

Алексей Бушуев («Строительный трест»): Отношение покупателей становится более требовательным. Еще несколько лет назад людей интересовала только планировка конкретной квартиры, а сегодня они внимательно изучают квартирографию всего дома, наличие парковочных мест, социальное окружение. Ведь очевидно, что, если большая часть квартир в доме – студии и малометражные однокомнатные квартиры, состав соседей будет часто меняться, квартиры будут сдавать в аренду, и о спокойной жизни в доме можно будет только мечтать… Мы стремимся обеспечить благополучие своих будущих жильцов, поэтому проектируем квартиры комфортных площадей, ограничиваем количество квартир на площадке, предусматриваем отдельное машиноместо в паркинге на каждую семью.

Николай Гражданкин (компания «Отделстрой»): По нашей компании могу сказать: около 50% продаж в жилом комплексе «Новый Оккервиль» происходит по рекомендациям знакомых, родственников. Сложно было начать объект. Когда мы начинали застраивать территорию, не все верили, что здесь вырастет целый город. А сейчас мы уже заселили две очереди, открыли детсад, разбили парк с велодорожками и пляжем, достраиваем физкультурно-оздоровительный комплекс. Жители Невского и других районов приезжают отдохнуть в парке, заходят в наше представительство – можно сказать, что объект продает сам себя.

Елена Каратаева: Сейчас появились камеры на объектах, и застройщики, и наши клиенты (уже купившие или те, кто думают покупать) имеют возможность зайти на сайт и посмотреть, что происходит на объекте. Это очень удобно, и многих успокаивает.

Светлана Денисова: Но интернет изменяет масштаб восприятия и любая мелочь может для человека выглядеть как неразрешимая проблема. Как-то нам позвонил клиент взволнованный: «Сейчас штормовое предупреждение передали, а у меня открыта форточка...»

Николай Гражданкин (компания «Отделстрой»): У нас тоже был звонок: все, мол, расторгаем договор. «Я вчера смотрел, у вас было 50 рабочих, а сегодня 29».  Просто вчера был один объем работ, сегодня другой, и меньше людей нужно, но клиент не знает этой специфики. Так что любую информацию, особенно из интернета, нужно уточнять.

 «МР»: Какое предложение, из тех, что предлагает ваша компания, вы назвали бы сегодня самым выгодным?

Наталья Анфиногенова:  (АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО): Наш Банк летом предложил акцию «Ипотечные каникулы» по программе «Квартира» и «Дом» (она действует и сейчас). Банк предлагает рассрочку в платеже в первый год ипотечного кредитования, рассчитывая проценты в первый год платежа по ставке 1% годовых.   Предположим, что потенциальный клиент планирует взять ипотечный кредит в 1,5  млн рублей по акции   «Ипотечные каникулы», тогда в первый год  платеж будет  льготный и составит около 7,2 тысяч рублей. Со второго года платеж увеличится в среднем на 1,5 тысячи рублей по сравнению с аннуитетным платежом, рассчитанным по стандартной схеме.  Для примера, если бы клиент брал ипотечный кредит по стандартной схеме, его платеж на 10 лет в среднем составил бы 22 тысячи рублей. С акцией «Ипотечные каникулы» платеж со второго года составит в среднем  - 23,5 тысячи рублей.

Начисленные, но невыплаченные проценты за первый год кредита, равномерно распределяются на оставшийся срок кредитования.

Эта акция не делает дороже конечную стоимость кредита, а дает реальную возможность «легче вздохнуть» клиенту, учитывая, что в первый год приобретения квартиры будут обязательно весомые для семьи расходы – по переезду, меблировке, расходам на ремонт и т.д. 

Елена Каратаева «(Петербургская недвижимость»): Интересное предложение - комплекс MORE  на территории «Балтийской жемчужины»: квартиры плюс паркинг. Новый продукт, который безумно нравится клиентам.

Юлия Ружицкая (ГДСК): Наша компания строит в основном возле метро, в сформированных и обжитых кварталах.  Парковочные места и паркинги в таком случае – это не маркетинговый ход, а вынужденная необходимость.  Иначе, люди вынужденно занимают все газоны и внутреннюю территорию комплекса. Например, жилой комплексе «Антей» на проспекте Космонавтов расположен рядом со «Звездной» - припарковать машину, если вы не владеете парковочным местом, большая проблема.

Лучшим нашим предложением я назвала бы трехкомнатные квартиры  в доме, первые корпусы которого уже вводятся в эксплуатацию (жилой комплекс «Аврора»). Там предлагаются интересные ипотечные программы. Вместо двухкомнатной квартиры человек легко может приобрести трехкомнатную, и цена вопроса невелика – в среднем 15 тысяч рублей в месяц.

 Светлана Денисова («БФА-Девелопмент»): Мы завершаем строительство первой очереди, а реализация второй очереди по нашей стратегии продаж начнется несколько  позже. Это наша принципиальная позиция: мы не начинаем реализацию на самых ранних этапах. Все, что осталось – это менее 10% от всех квартир, большая часть комплекса  уже продана. Осенью мы подпишем  акт о вводе объекта в эксплуатацию.

Роман Корников (банк «УРАЛСИБ»): По поводу интересных акций. В 2011 году мы запустили акцию «Ипотека для родителей»: за каждого несовершеннолетнего ребенка банк давал скидку в  полпроцента от годовой ставки по ипотеке. Самую большую скидку (потолок установлен не был) получила семья с шестью детьми - минус 3%. Возможно, в четвертом квартале эта акция опять появится, эффект от нее был колоссальным.

Алексей Бушуев («Строительный трест»): В конце сентября начнется госкомиссия на нашем объекте «Золотая середина» возле Светлановской площади. Это комплекс интересен тем, что квартиры в нем начнут продаваться только после ввода дома в эксплуатацию. Для первичного рынка это большая редкость: мы предоставляем клиентам максимально широкий выбор недвижимости, причем в уже полностью готовом доме. Сейчас открыто предварительное бронирование квартир, и оно показывает, что подобное предложение очень востребовано.

Алексей Никишин («Старт деведопмент»):  Мы работаем на пригородном рынке - передаем клиентам таунхаусы и коттеджи с земельным участком и всеми необходимыми инженерными сетями. Парковочное место организуется на придомовом участке, поэтому там можно разместить и одну машину, и 2-3, лишь бы позволяли размеры участка.

Наталья Смирнова («Ленстройматериалы»). Мы приняли решение отказаться от строительства «муравейников» - дома будут малоэтажными. Наши проекты пока находятся  на старте,  но на подготовленном старте. Мы собираемся заниматься комплексным освоением территории, ведем два достаточно  крупных проекта  в  «Колпино» и «Янино». Собираемся строить финские городки, и первостепенное внимание уделяем созданию жилой среды нового качества. 

«МР»: Что можно сказать  про развитие районов?

Алексей Бушуев («Строительный трест»): Наиболее популярными у покупателей остаются Приморский, Выборгский, Калининский районы Петербурга. Из новых, развивающихся районов отмечу Кудрово: только силами «Строительного треста» здесь в ближайшие годы появится более 400 тысяч кв. м недвижимости.

Роман Корников («УРАЛСИБ»): Во Всеволожске  за три последних года начали работать  4-5 серьезных игроков, и скоро  туда придут главные игроки петербургского строительного рынка. Так что, Всеволожск я бы поставил на 2-ое место по развитию после Приморского района.

Елена Каратаева («Петербургская недвижимость»): Будут развиваться  Парнас, Девяткино, Кудрово. В Кудрово будут абсолютно новые кварталы, придут застройщики с новыми коммуникациями, новой современной жизнью. Практически все ведущие компании пытаются взять себе пятно в Девяткино.

Алексей Никишин («Старт-Девелопмент»): Мы осуществляем один из крупнейших проектов по комплексному освоению территорий. Это город-спутник «Южный» в Пушкинском районе, мы как раз недавно получили постановление о внесении соответствующих изменений в Генплан Санкт-Петербурга. Сейчас совместно с администрацией начинается развитие первых 200 га.

Светлана Денисова («БФА-Девелопмент»):  У меня иное видение. Мы входим в очень интересную эпоху освоения серого промышленного пояса Петербурга. На сегодняшний день анонсировано огромное количество чрезвычайно интересных проектов. Территории практически в пределах исторического центра составят колоссальную конкуренцию нам, имеющим адресную программу на окраинах -  там произойдет подлинная реновация, будут созданы рекреационные зоны. Это чрезвычайно интересно, потому что  несколько проектов в городе созрели одновременно.

Юлия Ружицкая (ГДСК): Именно таким проектом является проект «София », который  компания ГДСК в ближайшее время выводит в продажу.  Проект строится во Фрунзенском районе, на месте бывшего завода, который выведен уже в Ленобласть. Рядом с новой станцией метро, которую в этом году обещают запустить.   Карьеры вокруг делают это место фантастически красивым. 

Алексей Никишин («Старт-Девелопмент»): Серый промышленный комплекс – это, прежде всего, потенциальные территории под застройку жильём классов бизнес и элита. Развивать масс-маркет на таких территориях экономически нецелесообразно.

Светлана Денисова(«БФА-Девелопмент»): «Набережная Европы» – да,  это будет элитное жилье. Петровский остров будет тяготеть к комфорт и  элитклассу. Но огромные территории на задворках Московского проспекта  вряд ли будут заняты исключительно элитным жильем. Да, это будет недешевое жилье. То, что продается на окраинах, будет стоить дешевле.

Вячеслав Ефремов (НДВ СПб): В московской области в 2 раза жилья больше строится, чем в самой Москве. То же самое ожидает и Петербург. При  застройке  промышленных территорий (мы тоже занимались этим вопросом) сложностей еще больше, чем при комплексном освоении новых территорий. Нужно рекультивацию земель проводить, соблюдать ограничения по высотности, по стояночным местам  и т.д. Это будет сказываться на стоимости квадратного метра. Здесь возможны только бизнес- класс  и элита.  А массовое, самое востребованное жилье (80% раскупаемого жилья – это все-таки масс-маркет), будет строиться на окраинах.

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: «Вконтакте», Facebook, Twitter, Telegram






Ранее по теме

Лента новостей

Проверь себя

Что делать с "Лахта-Центром"?

Проголосовало: 233

Все опросы…