Принятие 214-го закона далось нелегко как власти, так и застройщикам. Внедрение закона в жизнь проходило тяжело и иногда болезненно. Но позитивные последствия теперь стали очевидны.
Важное достижение 214 закона с его последними поправками заключается в том, что он лишает застройщиков возможности продавать квартиры без полного пакета разрешительной документации. Застройщик, прежде чем начинать продажи, должен зарегистрировать в собственность или в аренду участок, получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.
До кризиса затраты большинства девелоперов ограничивались приобретением участков под строительство. А на полученные от продажи первых квартир деньги осуществлялся перевод земли под строительство, расплачивались с долгами и строили здание. Эта норма закона имеет важное последствие – на рынок практически перестали выходить застройщики, которые не уверены в своих силах, не имеют значительных средств на начало стройки. То есть случайных игроков на рынке практически не осталось. Конечно, жизнь и экономическая ситуация такова, что с трудностями в процессе реализации проекта может столкнуться и финансово крепкий застройщик. Но для того, чтобы обезопасить его дольщиков предусмотрены следующие нормы:
214 ФЗ запрещает продажу жилья по каким-либо иным договорам, кроме договоров долевого участия. Но допускает и иные способы привлечения средств в строительство дома, кроме денег дольщиков. Это выпуск жилищных сертификатов, создание жилищно- строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Самое главное – 214 закон делает невозможными двойные продажи квартир, так как каждый ДДУ проходит процедуру государственной регистрации. Кроме того, вступили в силу поправки к закону "О несостоятельности", которые предполагают, что при банкротстве строительной компании интересы дольщиков будут удовлетворены в приоритетном порядке. Документ предполагает, что интересы дольщиков — физических лиц должны удовлетворяться в первую очередь, в частности, раньше банков-кредиторов.
Хотелось бы еще остановиться на некоторых пунктах ДДУ, на которые следует обратить внимание:
• В ДДУ должно производится четкое определение подлежащего передаче объекта в соответствии с проектной документацией девелопера после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• Так же должны быть четко и полно прописаны характеристики квартиры(полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Рекомендуется обращать внимание на пункт,оговаривающий возможное уменьшение или увеличение заявленной площади после обмера БТИ. Балкон или лоджия теперь не входит в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.
• В ДДУ стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Кроме того 214 закон дает застройщику возможность изменить цену купленной квартиры только по соглашению сторон.
После завершения объекта основанием для государственной регистрации права собственности станут документы, подтверждающие факт постройки, — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт. Девелопер передает разрешение на ввод дома в эксплуатацию или его нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. После регистрации дольщик становится собственником жилья.
Данную информацию предоставил нам наш информационный партнёр
– портал «Разумная Недвижимость».
