Аналитики посчитали, что за последние 13 лет (с 1998 года) средняя цена квадратного метра в рублях выросла в 24 раза, в долларах – в 4. Население Петербурга растет, земли больше не становится – вряд ли цены на жилье будут падать.
Рисунок. Цена за 1 кв.м. на вторичном рынке недвижимости в рублях и долларах.
В таких условиях не перестает быть актуальным вопрос – выгодно ли копить деньги, или лучше не бояться переплат по ипотечному кредиту и купить сразу.
Представим одну из распространенных ситуаций. Допустим, петербуржец живет в комнате стоимостью 1,2 млн. руб. и для покупки однокомнатной квартиры за 3 млн. руб. ему не хватает 1,8 млн. Предположим так же, что наш герой может ежемесячно откладывать на недвижимость 18 тысяч рублей. И наш гражданин стоит перед выбором – копить или купить (в ипотеку).
Вариант 1. Накопления.
Цены на рынке недвижимости растут. За последние 10 лет они выросли в долларовом эквиваленте на 450%. Но даже при самом благоприятном сценарии, в предстоящие десять лет стоимость недвижимости будет увеличиваться на уровень инфляции (8-10% в год). Даже, если желаемая квартира и имеющаяся комната будут расти в цене одинаковыми темпами (10% в год), разрыв в стоимости будет увеличиваться и из 1,8 млн. превратиться через 15 лет в 7,55 млн. К этому времени наш герой сможет накопить только 3,24 млн. рублей и ему снова будет не хватать на покупку, теперь уже 4,3 млн. рублей.
Рисунок. Динамика стоимости квартиры и комнаты, рублей.
А для того, чтобы нашему герою удалось накопить за 15 лет – потребуются ежемесячные накопления в сумме 41,7 тысяч рублей. Таким образом, за 15 лет, необходимые на накопление недостающей суммы, цены на недвижимость могут вырасти так, что доплата (то есть переплата) составит более 7,5 млн. руб.
Вариант 2. Ипотека.
Ипотеку в Петербурге можно взять под 11% годовых (спеуиальнеы программы встречаются и от 9,5%). Приобретая квартиру сегодня за 3 млн. рублей покупатель фиксирует эту цену на весь период кредитования. То есть получается, что выплачивая 20-25 тысяч рублей в месяц, наш герой за 15 лет выкупит свою квартиру. И при этом будет в ней проживать. А переплата по кредиту составит порядка 1,8 млн. руб.
Так что же выгоднее, 15 лет жить в коммуналке, накапливая по 40 тысяч рублей ежемесячно, или все это время жить в своей квартире, выплачивая по ипотеке не более 25 тысяч рублей.
Мы спросили экспертов рынка, что же они думают по этому поводу.
Влада Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка:
«В пользу приобретения жилья в ипотеку перед длительными накоплениями можно привести следующие аргументы: 1) стоимость квадратных метров постоянно дорожает, что позволяет использовать ипотеку, в том числе, как вариант инвестиций; 2) достаточно высокий уровень инфляции играет против системы накоплений; 3) постоянный риск возникновения экономического кризиса, который может привести к внезапной потере накоплений; 4) в случае проживания в съемном жилье откладывать затруднительно, ипотека в этом случае хороший способ не отдавать чужим людям, а вкладывать в «свою» жилищную копилку»
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб»: «Конечно, всегда выгоднее 100% оплата. Но, если такой возможности нет, то стоит прибегнуть к ипотеке, так как за то время, пока идет накопление средств, может существенно возрасти цена на недвижимость.
Ипотеку можно гасить досрочно уже с первого месяца, как кредит был взят, это существенно уменьшает переплату. Деньги имеют свойства дешеветь, при этом ежемесячный платеж остается прежним на весь период кредитования, таким образом, сумма ежемесячного платежа 20 000 рублей через 5 лет уже не будет восприниматься как большой платеж. Кроме того, покупатель имеет право на налоговый вычет, что позволит частично погасить задолженность.»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
«С нашей точки зрения, выгоднее взять ипотечный кредит. С первого взгляда, кажется, что переплата по процентам банку составит немалую сумму. Если взять наиболее распространенные условия ипотечного кредита: срок кредита – 15 лет, первоначальный взнос – 15%, то переплата по ипотечной квартире составит приблизительно 80-120%, или подорожание квартиры в среднем 4-5,4% в год (расчет методом сложного процента). Но рынок не стоит на месте и цены растут, в том числе и на жилье. Так в период янв. 2000 – авг. 2008 гг. цены на однокомнатные квартиры увеличились в 10 раз, в тяжелый период сент. 2008 – дек. 2010гг. квартиры подешевели всего на 23,5%. Даже за десять месяцев 2012 года цены изменились на 10,76% в сторону увеличения. Первый плюс – рост стоимости квартиры с учетом ипотеки ниже, чем общерыночный Санкт-Петербурга.
Второй плюс относится к тем, кто не имеет собственной недвижимости и вынужден снимать жилье. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Ленинградской области равна 12 000 руб., в Санкт-Петербурге – 16 000–31 000 руб. в зависимости от района. Собственное жилье решает эту проблему.
Третьим плюсом (или минусом накопления) является инфляция. В 2011 году уровень инфляции в РФ составил 6,1%. Таким образом, выплаты по кредиту будут обесцениваться каждый год. В случае накопления, сбереженные деньги тоже будут «дешеветь». Обесценивание накоплений можно решить путем банковского вклада, однако, существует риск, что деньги могут быть заморожены (как в кризис 1998 года).
Учитывая все вышеизложенное, мы отдаем предпочтение ипотеке.
Если же накопления уже составляют большую часть стоимости квартиры, то мы рекомендуем взять беспроцентную рассрочку».
Данную информацию предоставил нам наш информационный партнёр
– портал «Разумная Недвижимость».
