Сколько времени проходит от решения купить жилье – до торжественного запуска кошки в новую квартиру? Что может помешать мечте сбыться в срок? На что покупателю жилья нужно обращать внимание, чтобы не влипнуть в долгострой?
Об этом на круглом столе, организованном «МР», говорили представители городских строительных компаний.
В круглом столе приняли участие:
1. Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса Городской ДомоСтроительной Компании.
2. Гришина Светлана руководитель департамента развития, НДВ СПб.
3. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент».
4. Артем Босов, Начальник отдела клиентского сервиса
ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург".
5. Анна Анна Акимова, руководитель клиентской службы сервиса ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость».
6. Ирина Кириллова, специалист по маркетингу компания «Элемент-Бетон Девелопмент».
Петербургское жилье скупают приезжие
МР:Какая сейчас тенденция? Растет количество долевых сделок? Чего ожидаете от следующего года?
Светлана Денисова: В принципе, количество сделок на рынке недвижимости Петербурга - довольно стабильная величина. По вторичному рынку ежегодно, уже на протяжении десятка лет, заключается от 50 до 60 тыс. сделок, включая приватизацию (но приватизационных сделок становится все меньше). В прошлом году, по данным Росреестра, заключено всего 74.5 тыс сделок. Значит, порядка 50 тыс сделок прошло на вторичном рынке и порядка 23 тысяч, то есть около трети – на первичном . Ввод у нас довольно стабильный: ежегодно - около 2.5 млн кв метров жилья. Тут надо учитывать, что сделки регистрируются и по коммерческой недвижимости (это не жилые объекты, машиноместа), но если мы говорим об объеме рынка, то это общее кол-во сделок.
МР: Соотношение 50/ 23 – нормальное или оно должно меняться?
Светлана Денисова: Вторичный рынок – это разъезды, разводы или наоборот, съезды, это оформление наследства, разного рода улучшения (ведь любая новая квартира после оформления собственности, становится предметом сделки на вторичном рынке). Это просто данность, тут не может быть никаких комментариев: хорошо это или плохо. Как есть. Какого бы уровня благосостояния страна не достигла, все равно недвижимость остается очень значимой, редкой, дорогой покупкой. Другое дело – человек с помощью разных инструментов: ипотеки, социальной поддержки, если он нуждается в ней, должен иметь возможность в течение жизни все-таки приобрести жилье. Мы живем в северной стране и не можем свою жизнь провести под кусточком. Это такой залог благополучия, стабильности, рождения детей – семья должна иметь квартиру. Над этим должна власть работать.
Анна Акимова: В нашей компании, помимо того, что темпы роста очень значительные, налицо еще такая тенденция: много покупателей из регионов стали приобретать в Санкт-Петербурге недвижимость - объемы этих продаж выросли в 2 раза за последние месяцы.
МР: Какие регионы?
Анна Акимова:Северо-запад, Сибирь, Мурманская область, Архангельская область, Коми, Москва, Иркутск, Пермь и т.д.
Ирина Кириллова: Возрос спрос на квартиры, приобретаемые в ипотеку. Существенно увеличились сделки по материнскому капиталу, по субсидиям. Несмотря на то, что мы не так давно на рынке с нашим новым проектом ЖК «Коммунар», уже была сделка по материнскому капиталу и сейчас оформляется по субсидии. Люди стали больше доверять ипотеке, банкам. Эти программы стали реально работать.
Светлана Гришина: С чем связано увеличением сделок в регионах? Во-первых, интернет теперь есть практически в каждом доме - это дает возможность приобрести квартиру, даже не выезжая из своего города, предварительно изучив рынок, прочитать отзывы клиентов . Плюс стало активно развиваться комплексное освоение территорий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в связи с этим квартиры стали более доступны. Для сравнения цена в 2008 в среднем по рынку была 100 тыс. за квадратный метр, в то время как сейчас – от 45 тыс. руб. в ближайшем пригороде. Доля покупателей из регионов на сегодняшний день составляет 30-40% и как показывает практика, увеличивается в августе и январе.
56 дней - на раздумья
МР: Итак, как происходит покупка. Начнем с первого этапа: человек задумался – не купить ли ему квартиру (начал смотреть в интернете, звонить вам)…По вашим оценкам, сколько времени проходит с момента, как он задумался о приобретении нового жилья, до того момента, как решил покупать. И что на него влияет?
Анна Акимова: Если это элитная недвижимость, то люди могут выжидать определенного объекта для того, чтобы сделать шаг. Но т.к. сейчас на рынке есть предложение в этом сегменте, то месяц-два в среднем. Если брать в целом аудиторию, очень сложно выявить какое-то соотношение. Мы можем дать оценку с момента обращения в нашу компанию. В среднем это 56 дней до момента покупки. За это время цена на квартиру меняется на 3-4%.
Юлия Ружицкая: По нашей статистике, с момента, когда человек только задумался о покупке квартиры до момента, когда он непосредственно переходит к активным действиям, в среднем, проходит около полугода. Анализ сделан на основании посетителей специализированных выставок недвижимости. Как правило, к этапу выбора конкретной квартиры и покупке люди переходят после посещения двух-трех выставок. Сама сделка занимает около двух недель.
Светлана Гришина: Еще пять лет назад принятие решения о покупке квартиры занимало меньше времени, потому что выбор на рынке был не такой уж большой и, определившись с районом, с домом, покупатель просто шел в строительную компанию и заключал сделку (т.е от звонка до заключения сделки – проходило около месяца). Сейчас, в связи с тем, что количество предложений на рынке недвижимости возросло, покупателю требуется гораздо больше времени для поиска оптимального варианта квартиры (стоимость, месторасположение, сроки сдачи и т.д.). Зачастую на скорость принятия решения оказывает влияние плановое повышение стоимости, дополнительные акции и скидки.
Очередь за квартирой
МР: От решения до заключения сделки, сколько проходит времени?
Юлия Ружицкая: Около месяца.
Светлана Денисова: Как правило, не больше двух недель. Но в начале продаж, когда бывает очень серьезный наплыв, этот срок увеличивается за счет того, что перегружены менеджеры (приходится откладывать сделку ввиду их занятости). Это нормальный процесс, с бронированием и сохранением цены. В этом нет ничего страшного. Да, это немного удлиняет срок проведения сделки, клиенты иногда нервничают, но не теряются.
Анна Акимова: Есть правила бронирования, мы четко знаем, что с момента, когда человек уже точно определился, конкретная квартира будет за ним закреплена. А по срокам, если у него собственные средства – 1-2 дня, этого вполне достаточно, чтобы подготовить документы, необходимые для сделки, и 2-3 недели – если речь идет об ипотеке. Это зависит от работы компании, от того, как четко отработана система получения ипотечного кредита, документооборот.
Светлана Денисова: И у банков тоже в конце года сезонное повышение, огромное напряжение в графике менеджеров (и они тоже в конце года зачастую не справляются с заявленными сроками рассмотрения заявок). Думаю, что мы не будем обещать нашим потенциальным покупателям, что мы точно успеем в 2 недели. К сожалению, у нас бывают такие периоды, когда мы не справляемся с этим потоком: или банки нас задерживают, или мы сами перегружены сверх всякой меры, и тогда срок бронирования удлинен.
Артем Босов: Если приобретение квартиры производится исключительно за счет собственных средств, то с момента обращения Клиента в Компанию до заключения договора проходит около двух недель. . Если же для приобретения квартиры Клиент берет ипотечный кредит, , то в переделах месяца, с учетом дополнительных двух недель, в течение которых банк-партнер рассматривает заявку Клиента.
Как обезопасить себя от долгостроя
МР: «Что вы посоветуете нашим гражданам изучать и оценивать, когда они заключают договор, чтобы не попасть в ситуацию, когда дом будет сдан существенно позже? Или про что не надо беспокоиться, а к чему надо быть готовым?
Артем Босов: Для клиентов, заключающих договор участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, гораздо большее значение имеет срок передачи квартиры.
Срок строительства дома носит в значительной степени информативных характер так как этот срок застройщик берет из официальных документов – разрешения на строительство, договора аренды земельного участка и т.п. И в процессе реализации инвестиционного проекта срок строительства может продлеваться, причем, возможно, и не один раз. Это, в принципе, нормальная практика.
Ключевым моментом является то, когда застройщик обязался передать конкретному Клиенту квартиру. За соблюдение именно этой даты застройщик отвечает перед клиентом. Законодательством установлено 5 существенных условий договора участия в долевом строительстве: описание объекта долевого строительства (то есть квартиры, подлежащей передаче дольщику), указание цены договора, срока и порядка ее уплаты, срока строительства дома, срока передачи квартиры и гарантийного срока на квартиру. Без этих пяти существенных условий договор не будет считаться заключенным и не будет зарегистрирован. Все остальные условия являются дополнительными и могут отличаться у разных застройщиков. Нарушать срок передачи квартиры клиенту довольно дорого для застройщика, поскольку законодательством установлены существенные штрафные санкции. Поэтому клиент, который приобретает квартиру у застройщика, работающего в соответствии с 214 федеральным законом, в части сроков достаточно защищен.
Юлия Ружицкая: Соглашусь с коллегой: основной гарантией при покупке квартиры является работа застройщика в соответствии с 214 ФЗ. Это позволяет покупателю быть уверенным, что дом будет достроен в срок.
ГДСК первой среди петербургских крупных застройщиков перешла на работу во 214 ФЗ. В нашем договоре долевого участия, который проходит обязательную регистрацию в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, прописан срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и точная дата передачи квартир дольщику.
Эти два срока имеют между собой некий временной лаг, который отводится на осмотр квартир и подписание акта приема передачи.
Светлана Денисова: С вводом 214 закона жизнь здорово изменилась. Раньше клиенты ориентировались на акт государственной комиссии, до подписания акта, это было не завершенное производство, определенным образом сложенный набор строительных материалов. И только после подписания акта госкомиссии набор материалов превращался в объект недвижимости, и можно было в отношении его регистрировать собственность.
Сейчас наши местные регламенты (принятые в бытность губернатором В.Матвиенко) пересмотрели порядок ввода объекта в эксплуатацию. Последним необходимым для регистрации собственности документом является разрешение о вводе объекта в эксплуатацию, которое готовится в комитете по строительству, на основании акта приемки, который подписывают меньшее количество инстанций, но акт приемки, в свою очередь, предваряет две огромные объемные справки…Т.е. процедуры меняются, но не думаю, что это предмет пристального рассмотрения дольщиков. Ясно, что для них принципиальной датой является дата передачи квартиры дольщику.
Почему огромный разрыв по времени (от трех до девяти месяцев, даже до года) между подписанием акта приемки и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию до момента передачи ключей? Потому что между этими двумя событиями происходит очень много работы: еще 3 разрешения, на основании которых пишется заявление выдать разрешение на ввод, потом само разрешение на ввод и только после этого возможно подписание договоров с эксплуатирующими организациями, с естественными монополистами. Достаточно слабо аргументированной остается сфера выбора управляющей компании, если раньше застройщик сам регистрировал ТСЖ, и это была пусть не очень удачная структура, но она несла ответственность за дальнейшую эксплуатацию дома, то теперь выбор управляющей компании и организация эксплуатации - довольно сложная сфера деятельности.
Разрешение на ввод, вроде, есть, казалось бы, передавай ключи и все…Но нет, разрешение на ввод – только половина дела (это значит, что объект признан готовым к эксплуатации), а дальше следует еще заключить договоры на эксплуатацию, перевести по этим договорам деньги, с петербуржской сбытовой компанией, водоканалом, ГУП ТЭК ... Разрыв между вводом объекта в эксплуатацию и передачей ключей обязательно существует, тем более, что в настоящее время точечных объектов совсем немного, а строятся большие комплексы в тысячи квартир – это невозможно сделать в течение месяца.
Никто из застройщиков не может себе позволить задержать выдачу ключей даже на день, особенно по большому количеству квартир – для застройщика это будет значить банкротство, потому что штрафы сопоставимы со стоимостью квартир.
Почему задерживают сдачу?
МР: Что в доме может быть не сделано?
Светлана Денисова: Самое очевидное – сезонные работы по благоустройству. Естественно, когда дом сдается в конце декабря, эти работы выполнить невозможно, все делается уже в весенний сезон. У застройщика есть еще целый ряд рисков. Застройщик существует не в вакууме – подключается к городским сетям, у города тоже есть свои планы, которые зачастую корректируются. Бывают разные ситуации. Планировалось закольцевать 2 котельные и за счет этого высвободить дополнительный ресурс по теплу – и застройщику дали технические условия на подключения к городской теплосети…Но у города планы изменились, закольцовка зависла, все честно, благородно, только застройщик попался со своими дольщиками. Его обязательства нарушены, и он отвечает перед дольщиками по ФЗ, а уже потом может взыскивать все свои убытки с городских служб.
Случаются и менее трагичные ситуации. Бывает, что тепловая камера не готова или реконструировалась теплосеть поблизости с объектом …
Поэтому сроки передачи квартир дольщикам лучше взять для себя с запасом. Если дольщик по каким-то причинам не включается в процесс передачи, то квартира, по истечении установленного законом срока, считается переданной, и он уже несет риски, затраты по содержанию этого имущества, а не застройщик.
МР: Что за риски у застройщика?
Светлана Денисова: Риски взлома. Нужно охранять, нужно платить коммунальные платежи (в доме горит свет, работает лифт, отопление, вывозится мусор). Когда застройщик все построил, он изо всех всех сил рад все это поскорее спихнуть.
Юлия Ружицкая: В каждой компании по-разному происходит процесс передачи квартиры. Компания ГДСК в этом году вводит в эксплуатацию 5 домов (один уже введен, остальные будут вводиться в ближайшее время). Объем квартир достаточно большой, и мы начинаем приглашать дольщиков на приемку заранее. Поэтому, как правило, нас временной зазор между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры дольщику, минимальный. В некоторых случаях это может составлять буквально 2-3 дня, а в некоторых – месяц.
Артем Босов: В компании ЮИТ дополнительно введена процедура “внутренней приемки” Еще за 2-3 месяца до ввода в эксплуатацию управляющая компания «ЮИТ Сервис», которая обеспечивает управление и эксплуатацию домов, построенных ЮИТ в Санкт-Петербурге, начинает постепенно принимать все инженерное оборудование дома, места общего пользования, крыши, подвалы, фасады, благоустройство территории. Одновременно с этим, инженеры по техническому надзору отдела клиентского сервиса начинают производить внутреннюю приемку всех квартир и помещений. В каждую квартиру приходит комиссия, выявляет все возможные дефекты и недоделки, которые незамедлительно устраняются.. После этого производится повторный контроль факта готовности квартир к передаче клиентам. Причем хотел бы отметить, что этот внутренний контроль качества проводится гораздо более жестко, чем принимает квартиру даже самый придирчивый клиент. Все эти мероприятия в комплексе позволяют в кратчайшие сроки после сдачи сразу же заселять и эксплуатировать объект со всеми удобствами, которые застройщик в нем предусмотрел, включая системы видеонаблюдения, диспетчеризации, домофоны (то есть абсолютно все).
Юлия Ружицкая: В доме у добросовестного застройщика, как правило, работает добросовестная управляющая компания. Если застройщик хорошо подготовил эксплуатацию, то у управляющей компании не возникает проблем.
МР: Тогда почему такое случается? По полгода после того, как люди заселяются, не работают лифты, мусоропроводы?
Юлия Ружицкая: Это те случаи, когда о застройщике нельзя сказать, что он добросовестный
МР: Какие форс-мажорные обстоятельства могут повлиять на задержку?
Светлана Денисова: Самые распространенные форс-мажорные обстоятельства – действия естественных монополистов, т.е неготовность каких-то точек подключения. Почему застройщик не может четко управлять сроком своего инвестиционного проекта - именно поэтому. Мы существуем не в вакууме, а зависим от готовности городских сетей. Бывают, конечно, и общеэкономические риски: вернемся к событиям 2008, 2009 годов, когда на ряде объектов буквально встали продажи, действительно, кончились средства и их сроки переносились. Дольщики, которые отнеслись к этой ситуации спокойно, с пониманием, в конечном счете, оказались в выигрыше. Но были и напряженные ситуации: известно, что некоторые компании испытывали колоссальные сложности.
МР: Предположим, происходит задержка из-за действий естественных монополистов. Есть ли для застройщика какая-то возможность компенсировать убытки, которые он несет в этой ситуации?
Светлана Денисова: Если застройщик получает иск со стороны дольщика, он, безусловно, несет ответственность по ФЗ, суд однозначно, встанет на позицию дольщика (суду даже не интересно разбираться по каким причинам). И только в ходе регрессного иска у застройщика есть шанс получить то, что причитается. Я не занимаюсь отслеживанием этой судебной практики, но честно скажу, что застройщик очень зависим в этой ситуации. Он ведь после этого не сворачивает свою деятельность и не уезжает жить на банановые острова, а хочет работать здесь и завтра, иметь дело с этим естественным монополистом, а у того есть чем закрыться : есть поправка в бюджет, изменение планов (да, собирался сделать этот коллектор тогда-то, но….как про лошадь в анекдоте: «Прости, не смогла» ). И доказать в суде вину монополиста, к сожалению, чрезвычайно сложно. Я помню, как еще до введения 214 закона в Приморском районе застройщик “попал”: он был благонамеренный и честный, все правильно и хорошо прописал в договоре, а тепла ему своевременно не дали, и за зимний период все обои обвалились, застройщик попал на колоссальные убытки.
МР: На что следует еще обратить внимание человеку, который соберется покупать квартиру? Про 214 закон – понятно.
Ирина Кириллова: У фирмы должна быть обязательно информационная открытость. Многие для этого устанавливают на стройках видеонаблюдение, и покупатель может наблюдать за строительством он-лайн. На сайтах застройщиков размещаются фотоотчеты о строительстве, доступна вся документация. Помимо этого важно, чтобы сами менеджеры по продаже недвижимости могли проконсультировать покупателя по волнующим его вопросам. Зачастую наши менеджеры предоставляют юридические консультации, разъясняют законодательство, если это необходимо.
Юлия Ружицкая: Прежде всего, конечно, нужно обратить внимание на соблюдение застройщиком законодательства. Согласно требованиям 214 ФЗ компания обязана опубликовать в СМИ и на своем сайте проектную декларацию, где указаны все параметры будущего дома, финансовое положение застройщика. Также ежемесячно необходимо информировать дольщиков о ходе строительства – публиковать на своем сайте описания проделанных работ с фотографиями. Типовой договор долевого участия, разрешительная документация должны быть представлены на сайте компании.
Конечно, стоит оценить репутацию компании-застройщика. Хорошим аргументом может стать количество и качество уже возведенных домов.На счету ГДСК 67 возведенных объектов.
Анна Акимова: Безусловно, есть добросовестные застройщики, которые не работают по этому закону. В этом случае необходимо тщательно анализировать свой выбор или доверяться только опытным брокерским компаниям, которые обеспечивают прозрачность схем и надёжных застройщиков. На 214 закон удобно ориентироваться, если человек хочет себя максимально обезопасить.
Артем Босов: Существует другая форма законного привлечения денежных средств на этапе строительства - кооператив, но это немного другая история. Форма продажи квартир через кооператив на порядок сокращает гарантии для Клиента. Потому что кооператив, по сути, это солидарная ответственность и риски всех, кто в нем участвует. Фактически основной «гарантией» для членов такого кооператива является сам бренд строительной компании, под эгидой которой он был создан.
Еще одним весомым аргументов в пользу выбора застройщика, работающего в рамках 214-ФЗ, является строгий контроль со стороны государства за целевым использованием денежных средств клиентов. Некоторые компании работают по таким схемам, что клиент, получая на руки проект договора, видит там несколько взаимозависимых юридических лиц, и, вообще, не понятно, куда же именно идут деньги. В варианте с продажами по 214-ФЗ эта ситуация исключена полностью, поскольку законом прямо установлено, что привлекать денежные средства на строительство может только застройщик, то есть юридическое лицо, которое обладает правами на земельный участок. И застройщик имеет право тратить привлеченные денежные средства только для целей создания многоквартирного дома. Более того, надзорный орган (сейчас в Санкт-Петербурге - это Комитет по строительству) проводит регулярные проверки застройщика на предмет, в том числе, целевого использования привлеченных денежных средств.
Светлана Денисова: У нас есть застройщики, которые неоднократно повторяли схему: когда дом строится – квартиры в нем не продаются, формируется лист ожидания, людям предварительно предлагаются договоры купли-продажи, и оплата по этим договорам следует после ввода объектов в эксплуатацию. Это тоже очень хорошая схема, но она лишена главного: тех преимуществ в цене, которые человек получает, приобретая квартиру на первичном рынке. Квартира в строящемся доме, особенно на ранних этапах строительства, остается существенно дешевле, и это очень важный критерий выбора (в эконом классе - важнейший).
