Недвижимость

Что дает работа по 214-ФЗ?

21 декабря 2012 12:50 Разумная недвижимость
версия для печати
При совершении любой покупки мы рискуем, при этом не важно за что мы именно платим – услугу, одежду или квартиру, поскольку всегда можно столкнуться с плохим качеством. Особенно покупатель рискует, когда покупает квартиру в строящемся доме, по сути эта «покупка воздуха». Ведь никто не может дать 100-процентной гарантии, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен, будут ли задержаны сроки строительства или комплекс будет введен в эксплуатацию в заявленные сроки. Учитывая данные риски, был принят 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но действительно ли это закон может обезопасить дольщиков? Попробуем разобраться.
Что дает работа по 214-ФЗ?

 

До принятия 214-ФЗ специалисты застройщиков сами разрабатывали типовые договора, при этом в первую очередь учитывались и защищались интересы строительной компании. Это бал так называемый договор долевого участия, который не регистрировался в ФРС. В это время часто встречались случаи двойных и даже тройных продаж, застройщик не стремились соблюдать сроки окончания строительства, а качество «стройки» оставляло желать лучшего.

Когда был принят 214 закон, большинство застройщиков стали работать по предварительным договорам купли-продажи. Но вскоре были в данный закон были внесены правки, после которых любая форма договора, не попадающая под действие 214-ФЗ, облагалась штрафом в 500 тысяч рублей. Но данный факт не сильно напугал строительные компании, поскольку большая часть из них перешли на договоры долевого участия, либо паевого взноса.

«Выбор организационно-правовой формы привлечения средств потенциальных владельцев жилья осуществлялся на усмотрение застройщика, в соответствии с особенностями реализуемого им проекта, соответственно, у каждого застройщика имелись типовые формы договоров, соответствующие выбранной схеме реализации проекта», отмечает Олег Никифоров, ведущий юрист ЮФ «ЛигалСтудио». Это значит, что застройщики применяют типовые формы договоров долевого участия, соответствующие требованиям 214-ФЗ. Но строительные компании вправе вносить свои изменения в договор, если проект жилого комплекса не стандартный.

На практике случалось, что сами дольщики вносили правки в договор строительной компании, поскольку в законодательстве прописано, что участник долевого строительства вправе настаивать на изменении договора в свою пользу. Но Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» отмечает, что такие случаи являются скорее исключением. Просьба об изменении условий договора обычно сводится к незначительным правкам в основном тексте договора. При этом, например, если заключает договор долевого участия, то он не может корректироваться, поскольку регистрируется в ФРС. 

Несмотря на все, строительные компании готовы работать по 214 федеральному закону, но это не всегда возможно. Это связано и с договором аренды земли, и с наличием у застройщика разрешения на строительство, грамотным оформлением всех документов для возведения здания. Поэтому часто случается, что строительство уже ведется, а документы находятся еще в процессе сбора и согласований. Сегодня 214-ФЗ достаточно активно применяется, но ряд его положений не может быть применен на практике, что не позволяет достичь конечных целей, на которые они были направлены.

Виталий Виноградов считает, что 214-ФЗ в первую очередь учитывает интересы покупателя, при этом часто ущемляя права застройщика. Например, это касается вопросов расторжения договора и задержкой дольщиком платежей, при этом законодательно установлено, что дольщики может несколько раз задержать взнос денег, заплатив небольшой штраф, но при этом штраф застройщика за задержку сроков строительства достаточно серьезный.  Поэтому в законе должны быть доработаны пункты, касающиеся ответственностисторон.

Преимущества работы по 214-ФЗ:

·         Уменьшение рисков, связанны с двойными продажами;

·         Инвестиционная ответственность застройщикам за срыв сроков окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;

·         Установленная схема возврата денег дольщику, если контракт будет расторгнут;

·         Прописанные условия, когда дольщик в праве «разорвать» контракт и (или) взыскать пени со строительной компании.

При этом необходимо помнить, что 214-ФЗ:

·         не дает гарантии на получение квартиры в собственность, поскольку в процессе строительства могут возникнуть различные форс-мажорные ситуации, например, строительная компания может обанкротиться, стройка может быть «заморожена» и т.д.. Если произойдет что-то подобное, то дольщики не смогут получить свою недвижимость. В случае же банкротства застройщика, все договоры долевого участия утрачивают силу, а дольщики теряют права на квартиры.

·         не может заставить застройщика исполнить все обязательства. Установленные законом штрафные санкции на практике не применяются или попросту не работают. Это связано с тем, что отсутствует механизм привлечения застройщика к ответственности, который был бы прописан законодательно.

Перед подписание договора по 214-ФЗ дольщику необходимо уточнить следующие моменты:

·       Сроки строительства жилого комплекса, например, срок окончания стройки должен быть прописан в договоре. Также необходимо удостовериться, что в договоре внесен пункт о том, что застройщик не имеет право в одностороннем порядке изменять срок окончания строительства.

·       Сроки передачи квартиры по документам приема-передачи, поскольку этот документ является одним из самых важных этапов по завершению взаимоотношений с застройщиком. В случае если сроки строительства будут задерживаться, то именно по этой дате будет рассчитываться неустойка.

·       Необходимо, чтобы в договор был включен пункт об изменении оплаты после обмеров БТИ. Многие застройщики стремятся освободить себя от обязательств по доплате и переложить это на дольщиков.

Данную информацию предоставил нам наш информационный партнёр  портал «Разумная Недвижимость».

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: «Вконтакте», Facebook, Twitter, Telegram






Ранее по теме

Лента новостей

Проверь себя

Что делать с "Лахта-Центром"?

Проголосовало: 232

Все опросы…