Газета «Мой Район» и специалисты решили помочь читателям найти правильный и безопасный путь к новому и лучшему жилью.
Для увеличения нажмите на картинку
1. ДЕЙСТВОВАТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ?
Агентство недвижимости «Московские Огни»,
Елена Лаута, руководитель отдела вторичного жилья:
— Агентства помогут быстро найти квартиру в рамках имеющейся суммы, в нужном районе, так как мониторят предложения ежедневно. Риелторы ведут клиентов, консультируя на каждом этапе, помогают собрать документы. Они имеют опыт, знают, где лучше взять кредит.
Есть вариант дешевле — нанять частного риелтора, но агентство отвечает перед клиентом за свои действия в рамках «Закона о защите прав потребителя», а частный риелтор — нет. Юридической поддержки от частника ждать не стоит, а в агентстве целый отдел будет проверять каждый документ.
Покупка квартиры в кредит — в какой-то степени гарантия безопасности, т. к. покупаемый объект проверяется и банком, и страховой компанией.
2. ЕСТЬ ЛИ РАЗНИЦА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?
Группа компаний «Домостроитель»,
Ольга Гусева, директор по маркетингу:
— Разница есть. Прежде всего в пакете документов. Опять же, не все банки дают кредит на первичку. А те, которые дают, предъявляют к уровню готовности новостройки разные требования — ряд банков дает кредит на покупку квартиры еще на уровне котлована, но большинство — только когда дом построен уже на 70-80%.
На первичку выгодней всего брать кредит у банка — партнера застройщика. На вторичку дают кредит почти все банки, но банк придется выбирать самому.
Условия также могут сильно отличаться. Например, некоторые банки предоставляют кредит на покупку только свободной квартиры (все жильцы выписаны).
3. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ ОБЪЕКТА НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ?
Группа компаний «Домостроитель»,
Ольга Гусева, директор по маркетингу:
— Имя и репутация застройщика — самое главное. Хорошо, если у застройщика есть программа ипотечного кредитования, особенно в партнерстве с разными банками.
Лучше, если строительство объекта финансируется самим банком. Обратите внимание на темпы строительства и наличие графика строительства: панель или СМКД обычно строятся быстро, монолит — медленнее.
Спросите, какой тип договора будут с вами заключать. Лучше, если это будет договор долевого строительства, т. к. в этом случае интересы клиента охраняются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Договор ЖСК также соответствует ФЗ №214, но менее выгоден, поскольку закрепляет за покупателем долю, а не конкретную квартиру. Поэтому попросите в договоре ЖСК (приложении) обязательно указать номер покупаемой квартиры, этаж, планировку и пр.
4. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ ОБЪЕКТА НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?
Агентство недвижимости «Азбука Жилья»,
Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья:
— Недостаточно формально изучить правоустанавливающие документы. Опытный риелтор может провести и визуальный анализ квартиры. Например, по предоставленным документам дети в квартире не проживают, но вы видите «детскую» комнату.
Даже если дети не зарегистрированы по месту жительства, а только проживают, и кто-то задастся целью доказать впоследствии, что дети, например, учились в районной школе, то этого может быть достаточно для судебной инстанции, чтобы сделка была признана недействительной, т. к. при продаже нужно было привлекать органы опеки. Но риск связаться с мошенниками остается.
Ни у агентства, ни у юристов, ни у страховых компаний нет законного права потребовать, например в ЕРЦ, информацию о ранее проживающих в квартире. Как же тогда риелторы получают необходимые документы? Приходится использовать свой опыт, знания и, конечно, связи.
5. ЧТО ТАКОЕ АННУИТЕТНАЯ И ДИФФЕРЕНЦИРОВАННАЯ СХЕМЫ ПЛАТЕЖЕЙ?
Банк Жилищного Финансирования,
Дмитрий ШАПОЧКИН, вице-президент по развитию жилищного кредитования:
— Процент по кредиту – одна из самых важных характеристик кредита, т. к. именно от него зависит общий размер расходов заемщика по ипотеке. Кроме процентной ставки на сумму уплаченных за пользование кредитом процентов также влияет порядок расчета банком ежемесячного платежа и начисления процентов.
Дифференцированный платеж включает проценты по кредиту и часть, списывающуюся в счет погашения задолженности. Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток задолженности, погашение тела кредита осуществляется равными долями, по этой причине дифференцированный платеж уменьшается с каждым месяцем.
Используется банками крайне редко, в 99 случаях из 100 банки используют аннуитетную формулу расчета. Аннуитетные платежи включают проценты по кредиту и часть, списывающуюся в счет погашения задолженности. В отличие от дифференцированного платежа аннуитетный платеж неизменен на протяжении всего срока кредита (в MS Excel его можно рассчитать по формуле pmt).
Аннуитетный платеж удобен тем, что неизменен на протяжении всего срока кредита. С другой стороны, размер процентов к уплате при дифференцированном платеже будет немного ниже.
6. КАК ОПРЕДЕЛИТЬ, МОЖНО ЛИ ДОВЕРЯТЬ БАНКУ, НАДЕЖЕН ЛИ ОН?
Московская международная высшая школа бизнеса «МИРБИС»,
Евгений Бойченко, директор программы «MBA-маркетинг»:
— Помимо процентов, лицензий и прочих материальных характеристик кредита есть нематериальные параметры, на которые стоит обратить внимание при выборе банка:
• рекомендации риелторской компании;
• собственный опыт работы с банком, советы знакомых, форумы;
• надежность: известность и репутация банка, «жировая прослойка» (запас прочности), история (какие объекты финансировал);
• открытость: наличие подробной информации на сайте, отсутствие разницы между реальным предложением банка и рекламой;
• ускоренные сроки рассмотрения запроса, оценки квартиры;
• понятность: иногда под обилием терминологии скрывается стремление вас запутать или сбить с толку;
• технологичность сервиса: круглосуточные консультации, банкоматы, принимающие деньги (а не очереди в кассы), перевод денег с карты и т. д.;
• объем выданных банком ипотечных кредитов;
• специализация банка.
7. ТАК ЛИ ВАЖНА НАДЕЖНОСТЬ, ЕСЛИ БЕРЕШЬ ДЕНЬГИ, А НЕ ВКЛАДЫВАЕШЬ?
Агентство недвижимости «Ризалит на Белорусской»,
Светлана Щербатова, руководитель группы, эксперт:
— Надежность очень важна, потому что клиент предоставляет всю информацию о себе, семье, доходах и пр. Это информация, которую могут перепродать нечистые на руку компании. Кроме того, получая ипотечный кредит, вы сдаете в залог недвижимость, которую обратно можете не получить.
8. ПО КАКИМ ПАРАМЕТРАМ МОЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО ОЦЕНИТЬ СЕБЯ КАК ЗАЕМЩИКА?
Московский банк Сбербанка России,
Таир Мамедов, руководитель направления по работе с партнерами:
— Определитесь, что для Вас самое главное. Мы в своем банке выявили три основные категории клиентов, ориентированных:
1) на первоначальный взнос: какой суммой я располагаю и какую придется занимать у банка;
2) на ежемесячные платежи: сколько я готов отдавать за кредит, чтобы оставалось на комфортную жизнь;
3) на переплату в % за кредит: этот пункт больше интересует тех, у кого цель покупки — инвестирование.
Задача сотрудника банка — выявить, к какой категории относится клиент, и предложить ему оптимальную программу.
9. В ЧЕМ РАЗНИЦА В ДОКУМЕНТАХ ДЛЯ БАНКА МЕЖДУ ВТОРИЧКОЙ И ПЕРВИЧКОЙ?
Торговый дом недвижимости «Жилищный Капитал»,
Арина Юрьева, заместитель генерального директора по вопросам бюджетной политики:
— Если клиент покупает жилье на вторичном рынке и именно его предлагается банку взять под залог, то помимо обычного набора документов необходимы копии:
1) правоустанавливающих документов по объекту недвижимости;
2) кадастрового паспорта недвижимого имущества;
3) выписки из домовой книги или иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу объекта недвижимости;
4) финансово-лицевого счета (характеристика жилого помещения);
5) справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства;
6) паспортов (свидетельств о рождении) продавцов объекта недвижимости;
7) при наличии несовершеннолетних собственников необходимо разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
Если же речь идет о приобретении жилья на первичном рынке, то прежде всего банку необходимо получить документальное подтверждение условий строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта.
Оно осуществляется самим застройщиком или риелторской компанией и включает в себя заверенные копии разрешения на строительство, документа, подтверждающего право на земельный участок, формы договоров, заключаемых с физическими лицами, а также анкету застройщика, копии его уставных и финансовых документов. От самого клиента требуются документы, подтверждающие его платежеспособность.
10. ПО КАКИМ ПРИЧИНАМ МОГУТ ОТКАЗАТЬ В СТРАХОВАНИИ?
«Росгосстрах»,
Дмитрий Иванников, директор управления развития партнерских продаж, блок партнерского страхования:
• наличие серьезных заболеваний у заемщика. Часто просят пройти медобследование, иногда за счет страховой компании;
• опасная профессия заемщика;
• преклонный возраст страхователя;
• приобретается либо передается в залог: ветхое жилье (высокий уровень физического износа), объекты культурного наследия;
• отсутствие информации по предыдущим сделкам с объектом недвижимости;
• собственник или один из собственников предаваемого объекта недвижимости признан судом безвестно отсутствующим или умершим.
11. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ В ДОГОВОРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ?
Банк «Интеза»,
Светлана Филиппова, руководитель направления по работе с партнерами департамента розничного бизнеса:
• тип процентной ставки: фиксированная на весь срок кредитования либо фиксированно-плавающая;
• наличие плат и комиссий: за выдачу кредита, за открытие или обслуживание счета;
• информация о дополнительных расходах: за рассмотрение заявки, за аренду сейфовой ячейки, затраты на страхование и оценку имущества;
• пункт договора о наличии моратория и штрафных санкций за досрочное погашение кредита;
• возможность снижения процентной ставки после получения права собственности на недвижимость в случае кредитования на первичном рынке;
• важен пункт о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке пересматривать условия кредитного договора в течение срока кредитования.
12. В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖНО УМЕНЬШИТЬ СВОЙ ДОЛГ?
Концерн «КРОСТ»,
Людмила Фефелова, начальник риелторского управления:
— Процент по ипотечному кредиту может быть пересчитан банком после получения права собственности (если этот пункт есть в кредитном договоре). Иногда одного только документа о собственности недостаточно и приходится собрать еще несколько справок.
Процесс сбора документов может занять до четырех месяцев, но при этом происходит пересчет процентной ставки и экономия составляет до 10 000 рублей в месяц.
Сбор пакета документов о наступившем праве собственности необходим при покупке как новостройки, так и объекта вторичного рынка.
13. ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПОТЕРЯЕШЬ СПОСОБНОСТЬ ПЛАТИТЬ ПО КРЕДИТУ?
«Мираф-Банк»,
Кирилл Колупаев, начальник кредитного отдела:
— Банку выгоднее найти схему реструктуризации долга, чем пытаться взыскать в судебном порядке деньги со скрывающегося и напуганного заемщика. Но не все заемщики это понимают.
Люди не видят в банке партнера, в связи с чем не пытаются обсуждать с ним возникшие трудности, предлагая свой вариант выхода из сложившегося положения. Лучше прийти в банк и честно изложить проблему.
Мы всегда готовы идти на диалог и поможем сделать все возможное, чтобы вы не лишились квартиры. Процент по кредиту – одна из самых важных характеристик кредита, т. к. именно от него зависит общий размер расходов заемщика по ипотеке.
