При выборе компании-застройщика лучше всего прибегнуть к помощи специалиста - юриста, либо квалифицированного специалиста агентства недвижимости (риэлтора). Если вы самостоятельно выбрали какой-то объект, первое что нужно сделать — обязательно выяснить, кем является то юридическое лицо, которое вам этот объект предлагает — Застройщиком, Инвестором, Генподрядчиком, т.е. на основании каких документов он предлагает вам эту квартиру на продажу, иначе говоря, на каком основании берет деньги с дольщика.
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
Иногда возникает целая сложная цепочка документов, т.е. Застройщик передает часть своих квартир инвестору, генподрядчику или субподрядчику, и, как правило, без помощи специалиста здесь не обойтись, но в любом случае документы должны быть предоставлены дольщику. Ведь в обычных сделках на вторичном рынке, например, покупатель спрашиваете у продавца документы на квартиру, точно также и в долевом строительстве.
Гарантией надежности застройщика может являться, прежде всего, его репутация, наличие всех необходимых документов, работа застройщика по 214 ФЗ, когда объект зарегистрирован в Росреестре и каждый договор с каждым дольщиком регистрируется, когда все объекты незавершенного строительства находятся в залоге у дольщиков, земельный участок, который находится в собственности кампании-застройщика, тоже находится в залоге у дольщиков.
О чем говорит 214 федеральный закон «Об участии в долевом строительстве»?
Согласно закону, принятому в 2005 году, приобрести квартиру на стадии строительства дома можно только по двум видам договоров: договор вступления в жилищно-строительный кооператив и договор долевого участия в строительстве доме (ДДУ), который обязательно проходит регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
При заключении ДДУ компания-застройщик не может начать продавать квартиры, пока не получена вся разрешительная документация на стройку, а также дольщик может быть уверен в невозможности двойных продаж, т.к. Росреестр зарегистрирует только один договор на эту квартиру и только после предоставления полного пакета документов застройщика.
214 ФЗ предусматривает ответственность строителей за несвоевременную передачу квартиры дольщику. Поэтому, в договоре должен быть указан срок окончания строительства объекта, срок передачи квартиры дольщику, и за несвоевременную передачу квартиры дольщику строители обязаны платить неустойку. Размер неустойки определен законом. В договоре либо должно быть написано, что застройщик несет ответственность в соответствии с 214 ФЗ, либо неустойка и порядок её выплаты прописаны в отдельном пункте договора.
В чем риски заключения договора ЖСК?
При заключении договора ЖСК или каких-либо других договоров у потенциального приобретателя возникают следующие риски: двойные продажи, нет проектной декларации, отношения между застройщиком и покупателем регламентируется не только текстом договора и закона , но и уставом (в случае договора ЖСК), что может предусматривать и дополнительные выплаты, и не соблюдения сроков строительства и т.д.
На что надо обратить внимания до подписания договора с застройщиком?
Выясните, на какие деньги ведется строительство. Если строитель использует только собственные средства, а они, как правило, у небольшой компании невелики, то в дальнейшем она привлекает деньги дольщиков. И тогда сам темп стройки будет во многом зависеть от покупательской способности населения. То есть если у нас кризис, спад спроса, низкий уровень продаж у застройщика, следовательно — строить ему не на что.
«Правильные» застройщики используют собственные средства на предпроектной, проектной стадии строительства, а далее привлекают заемные средства. Когда уже на стадии нулевого цикла строительство закрыто кредитными линиями банка, это лучшая гарантия того, что независимо от объема продаж, компании есть на что строить. Конечно, цена на такие объекты несколько выше, зато велики шансы, что дом будет сдан в срок.
Почему считается, что возможность привлечения ипотечного кредита является дополнительной гарантией надежности застройщика?
Возможность приобретения жилья в строящемся доме с привлечением ипотечного кредита свидетельствует о том, что застройщик прошел аудиторскую, юридическую проверку, проверку службы безопасности банка, и вам уже не надо будет заниматься собственными изыскательскими работами, за вас это сделали грамотные банковские службы. Все чаще банки выдают аккредитацию объектов на самой ранней стадии строительства, когда цены еще не высоки. Относится это правило только к надежным проверенным застройщикам.
Что лучше ипотека или рассрочка?
Как обычно есть и плюсы, и минусы. Главный плюс рассрочки, это то, что при покупке квартиры с рассрочкой от застройщика не надо представлять справки о доходах заверенные работодателем, трудовые книжки, показывать свою кредитную историю и т.д. Достаточно паспорта и первоначального взноса. Плюс, что квартира не будет находиться под обременением банка – в залоге, как при ипотеке.
Минус в том, что цена квартиры в рассрочку выше, чем цена при 100% оплате. Ипотека для застройщика является 100% оплатой, а при такой оплате застройщики дают скидки на квартиры до 20%! И это основной фактор, влияющий на выбор покупателя. Сегодня для покупателя срок рассрочки самый главный вопрос. Рассрочка в Санкт-Петербурге на покупку квартиры возможна до 5 лет. Тогда как ипотека может быть на 10, 15, 20 лет.
Вопрос, что выбрать ипотеку или рассрочку для каждого покупателя индивидуален. В этом вопросе и поможет разобраться специалист долевого строительства. Один и тот же объект для одного покупателя выгоднее купить по ипотеке, а для другого с рассрочкой.
Если цена на квартиру в новом доме ниже рыночной это хорошо или плохо?
Цена предлагаемой квартиры ниже среднегородской должна смутить дольщика.
Относительно низкие цены могут быть только у крупных застройщиков, реализующих квартальные застройки, иначе это просто «ловушка для покупателей».
Например, цена в миллион двести тысяч рублей за квартиру-студию в 30 квадратных метров на окраине города даже на начальном этапе строительства должна насторожить.
За такие деньги реально приобрести только студию в области, где ниже себестоимость земли и, возможно, рабочая сила.
Когда и какие скидки бывают у застройщиков?
Скидки 10-17% от базовой цены обычно предоставляются застройщиками при единовременной оплате стоимости квартиры. Такая скидка обычно определена регламентом продаж.
Дополнительные скидки или «акции» – это обычно сезонные, либо связанные с праздничными датами: 8 марта, новогодние и рождественские скидки и т.п. Часто дополнительные скидки предоставляют в связи с днем рождения компании-застройщика.
Бывают акции, напрямую не связанные со стоимостью квартиры. Это так называемые подарки: паркинг в подарок, отделка в подарок, кухонная мебель в подарок. Кто-то из застройщиков предлагал даже небольшой земельный участок в подарок. Иногородним покупателям часто оплачивают стоимость билетов.
«Спецпредложение» - это рекламный ход?
Специальные цены застройщик часто устанавливает на отдельные объекты, так называемый «объект месяца», либо на отдельные типы квартир, например а 3-х комнатные квартиры, 2-х ком. квартиры площадью от 70 кв.м, квартиры расположенные на 1м или 2м этажах и т.п. Часто застройщик предоставляет клиенту скидки на повторную покупку.
Компании, участвующие в выставках, предоставляют скидки посетителям стенда (раздают спец купоны и т.п.)
Что будет с ценами и спросом на новые квартиры в 2013 году?
В любых экономических условиях есть определенный неснижаемый уровень спроса, определяемый жизненным циклом среднестатистической семьи. В связи с увеличением денежной массы у населения, возрастанием доверия к строительным компаниям, развитию ипотечного кредитования, спрос продолжает расти. В первом полугодии 2012 года спрос на недвижимость по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. увеличился почти на 25%.
При отсутствии форс-мажора, цены на недвижимость будут продолжать плавный рост (1-2% в месяц) с небольшими сезонными колебаниями и к середине 2013-го скорее всего достигнут докризисного максимума. Так что советую не откладывать покупку недвижимости на будущее.
На какой стадии, и в какие проекты выгоднее всего вкладывать средства?
Выгоднее всего конечно вкладывать в дома на начальной стадии строительства. Особенно интересны проекты комплексного освоения территорий, которые сейчас реализовываются и в центральной части города. Например, проект у метро «Фрунзенская» – «Новомосковский» компании ЮИТ. Отмечу, что это первый возводимый из запланированных проектов на этой территории, в дальнейшем, следующие проекты здесь будут уже гораздо дороже. И соответственно на первоначально этапе строительства – это очень интересное предложение по цене на сегодняшний день.
Еще один проект комплексного освоения территории – за границами Санкт-Петербурга – это квартал Мурино (метро «Девяткино») и вкладываться сюда сейчас (на этапе «забора») на мой взгляд, очень перспективно, потому что цена растет, как по мере строительства дома, так и по мере застройки всей этой территории.
Также интересны для наших будущих инвесторов проекты бизнес-класса в центральной части города: выходят в продажу МФК в зоне «Москва-Товарная» (ЛенСпецСМУ) и в скором будущем «Варшавская-Товарная», проекты
