Купил коровник за копейки – продал городу будущую дорогу за миллионы

Согласно законопроекту, который Законодательное собрание рассмотрит во втором чтении, цены сельхозземель вырастут в пять раз: с 19,5% до 100% от кадастровой (оцененной государством) стоимости участка. Остальные участки граждане и инвесторы смогут оформлять в собственность за 50% от кадастра. Депутаты подсчитали: при таком раскладе цены на землю под коттеджами и дачами увеличатся минимум в 40 раз. Парламентарии предложили ввести льготы для различных категорий земель. 

 

Руководитель Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов считает, что льготы развяжут руки земельным спекулянтам: они будут покупать земли по низким ценам и перепродавать их под многоэтажную застройку в десятки раз дороже. Вот как это может выглядеть.

 

Схема № 1

 

Граждане России имеют право приватизировать государственную землю. Итак, земельный спекулянт изучает Генеральный план Петербурга, где указаны будущие дороги и станции метро. И приватизирует участок будущего строительства - сейчас там расположен, допустим, коровник - за сравнительно небольшие деньги. Проходит время – дорожное строительство упирается в участок спекулянта. Только теперь там расположен уже не коровник, а многофункциональный торговый комплекс. И рыночная стоимость участка выросла на 50%. Кстати, комплекс не обязательно существует в реальности. Вид разрешенного использования земли должен быть «для торгового комплекса», а что там реально расположено – на рыночную цену не влияет.

 

Что потребовалось спекулянту, чтобы изменить вид разрешенного использования с коровника на торговый комплекс? Ничего особенного: он зашел в организацию под названием Росреестр и попросил перенести бумажки из одного отдела в другой (по закону, это делается бесплатно). Чиновник всячески затягивал процесс, но спекулянт, возможно, его поощрил.

 

Напомним, на месте торгового комплекса должна появиться дорога. Город покупает землю у спекулянта по стопроцентной рыночной цене, хотя ранее продал ее по 50-процентной – как землю коровника. Навар спекулянта – сотни миллионов рублей.

 

Почему город продает земли, которые ему жизненно необходимы? «Российское законодательство ориентировано на свободное владение землей, – объясняет Александр Карпов. – Чтобы конкретный участок нельзя было затребовать на выкуп, город должен его зарезервировать. Резервирование осуществляется не на основе Генплана, а на основе планировки земли. Город эти проекты не разрабатывает».

 

Возможный пример: дорожная развязка на Поклонногорской улице в Приморском районе ориентировочно будет стоить 1,9 млрд рублей. При этом выкуп земельных участков в месте строительства обходится в 880 млн.

 

Схема № 2

 

Петербуржец живет в зоне малоэтажного строительства, где город больше напоминает село. Он арендует участок под своим домом у города. Однажды к нему приходят серьезные ребята и предлагают передать документы на участок, чтобы его приватизировать. Если он отказывается – его халупа сгорает. Все потому, что рыночная цена земли сулит миллионы по схеме, описанной выше. Не обязательно на месте халупы город собирается строить дорогу или метро. Участок могут перепродать под многоэтажное строительство, просто изменив вид разрешенного использования, и выиграть за счет разницы в цене на различные виды использования.

 

«Обратите внимание, сколько сгоревших домиков в зонах малоэтажного строительства Петербурга, – продолжает Александр Карпов. – Как любая деятельность, приносящая сверхприбыли, земельные спекуляции достаточно криминализированы».

 

Схемы не работают – нужны льготы

 

Аналитик издания «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев утверждает, что спекуляции с видами разрешенного использования земли – редкость в Петербурге: «Гораздо выгоднее покупать землю или брать ее в аренду на 50 лет с целью что-нибудь простроить. Продажа или перепродажа земли возникают, когда у компаний серьезные финансовые трудности, или они меняют планы. Действительно, город покупает за большие деньги землю, которую сам же распродает. Это вопрос бардака, который существует в городе, и полного отсутствия планирования. Градостроительной политики просто нет, потому что за последние годы сменилось несколько команд, которые курировали строительство».

 

Градозащитник, депутат Законодательного собрания Борис Вишневский также не предвидит земельных спекуляций. Он считает: губернаторский законопроект нужно дополнить льготами на некоторые виды разрешенного использования земли, в частности, для малого бизнеса. «По меньшим ценам должна выкупаться земля для строительства гаражей, как подземных, так и многоэтажных – это значительно снизит их стоимость. Небольшие коэффициенты нужны для объектов образования, социального обеспечения, физкультуры и спорта. Неправильно, когда город устанавливает максимальную льготу 50% для всех земельных участков, кроме сельского хозяйства (как предлагает губернатор – прим. «МР»), и фактически мешает продаже городской земли», – отметил депутат.

 

«Есть позиция Комитета управления государственным имуществом: никому ничего не продавать, а сдавать в аренду. Комитет много лет ее придерживается. Но продавать землю можно много раз, а в аренду сдавать всю жизнь. Я думаю, чем больше собственников будет у земли, тем лучше», – добавил Вишневский. 

 

Похожего мнения придерживаются депутаты от «Единой России». Лидер фракции в петербургском парламенте Сергей Анденко при рассмотрении законопроекта в первом чтении 20 февраля отмечал, что документ направлен против обычных горожан, которые не успели выкупить землю под дачами или индивидуальным жильем. В ближайшие дни депутатам предстоит решить, что важнее для города: борьба с земельными спекулянтами, которые пользуются льготами, мешая строительству метро и дорог (если такие существуют), или забота о дачниках, строителях спортивных клубов и гаражей.

Окончательное слово, как обычно, за губернатором Георгием Полтавченко.