Коммерческое меню

Санкт-Петербург — город квартир-студий

19 декабря 2017 18:49 Евгений Созидалов
версия для печати
За последний десяток лет квартиры-студии превратились в самый популярный у покупателей формат недвижимости. Они идеально подходят для молодежи, самостоятельно или с помощью родителей приобретающей первое в своей жизни собственное жилье, которое впоследствии всегда можно оперативно превратить в живые деньги.
Санкт-Петербург — город квартир-студий

Студия победила коммуналку

Об этом факте риелторы заговорили в начале уходящего года. Прежде живо продаваемые отдельные комнаты в коммуналках стали покупаться заметно хуже. За год спрос упал примерно на 20%. Причем ситуацию не спасает даже наблюдаемое последние два-три года плавное снижение цены квадратного метра коммуналки. Кстати, самое заметное снижение происходит в сегменте многокомнатных «гребенок» исторического центра города. И дело тут не в кризисе.

Петербуржцы в массе пришли к выводу, что гораздо выгоднее приобрести квартиру-студию и не делить санузел и коридоры с соседями. Кроме того, новенькая студия не предполагает всех возможных проблем, связанных с покупкой старого жилья. Здесь не нужно проверять историю смены хозяев и выяснять, как обстоят дела с заменой водопроводных труб. Да и перспективы расселения коммунальной квартиры с каждым годом становятся все призрачней — кто хотел, уже давно расселился. В общем, сегодня уже студии, а не коммуналки, являются синонимом покупки «первого собственного жилья». А комнату крайне трудно продать дороже, чем за 2 млн рублей, поскольку за такие деньги проще купить студию в строящемся жилом комплексе.

Данная тенденция привела к тому, что и сами коммуналки стали мимикрировать под квартиры-студии. В центре города, в домах дореволюционной постройки стали появляться крохотные студии, созданные в результате перепланировки коммуналок. В такой квартире обустраиваются отдельный вход, санузел и кухонный уголок (электричество или газ), иногда происходит надстраивание второго уровня — для спальных мест. Но данное переоборудование нелегально. И если какой-либо бдительный сосед заявит о незаконной перепланировке, горе-покупатель за свой счет должен будет все восстановить в первозданном виде.

Полезные метры

Если посмотреть квартирографию крупнейших застройщиков, сдававших объекты в последние 3 года, то мы увидим, что студии в новостройках занимают от 50% до 88% площади. Притом, что еще в 2000 году однокомнатные квартиры в выставляемых на продажу новостройках составляли лишь около четверти площадей.

К тому же достаточно долго рынок подчинялся тренду на уменьшение метража жилого объекта. Например, если в 2014 году средняя площадь новых квартир в Петербурге составляла 48,9 кв. м, то в 2016 году уже 44,3 кв. м. В Ленобласти, на границах города, и того меньше: за два года площадь сократилась с 39,3 до 37,1 кв. м. При этом на рынке присутствуют новостройки, где средний метраж квартир составляет всего 23,5 кв. м. Более того, в 2016 году жилые комплексы со средней площадью квартир 30−35 кв. м стали строиться в городской черте. В этих домах в полной мере использовался принцип «мелкой нарезки», когда студии и «однушки» составляют подавляющее большинство квартир.

Впрочем, в последнее время эксперты все чаще замечают, что предложение по студиям уже близко к насыщению. Соответственно, часть застройщиков начала осторожно корректировать планировку своих новых проектов и увеличивать в них число двух- и трехкомнатных квартир. Так, в этом году уменьшили число студий и «однушек» и, соответственно, увеличили долю квартир других форматов в своих новых проектах «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», Glorax Development, «Эталон ЛенСпецСМУ», ГК «ЦДС», ФСК «Лидер» и другие. Но данная корректировка все равно остается в границах 5%. Проще говоря, студии являются и останутся на ближайшие годы самым популярным рыночным форматом.

На карте города

За три квартала уходящего года число сделок со студиями в Петербурге увеличилось, по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, на 20%. И, хотя максимальный спрос по-прежнему приходится на объекты экономкласса, возникает некоторая условность используемых понятий. Сами застройщики стараются, по возможности, не причислять свои проекты к классу эконом, используя, например, архитектурные элементы комфорткласса на новых объектах. И формально наибольшая часть в существующем предложении студий все-таки относится к категории комфорт. Новостройки же Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Московского районов города, скорее всего, могут считаться уже бизнес-классом.

Как бы там ни было, средневзвешенная цена на однокомнатную петербургскую квартиру сегодня находится на горизонте 3,6 млн рублей. Для сравнения: двухкомнатная квартира обойдется в среднем в 6,5 млн рублей, а трехкомнатная — в 9,8 млн рублей. Ну и, понятно, условно низкая цена студий делает их удобным «маневренным фондом» при последующем улучшении жилищных условий. Во всяком случае, пока основным критерием у потенциальных покупателей остается доступность жилья по цене, быстро выручить деньги за студию будет гораздо проще, чем ту же «двушку».

Реализуемые ведущими застройщиками масштабные проекты привели к увеличению числа возможных вариантов выбора студий как по месту расположения объекта (локации), так и по планировкам. Заметное увеличение планировочных решений также произошло на протяжении 2014 года. И сегодня в крупном жилом комплексе класса комфорт вполне можно насчитать до 20 вариаций планировок для однокомнатных квартир. Постепенно квартиры избавляются от длинных коридоров и чрезмерно глубоких комнат. Все популярней становятся студии с двумя окнами, что позволяет организовать полноценную кухонную зону, по сути, кухню-гостиную.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1 Строительная компания № 1»

«Приобретение квартиры-студии — это оптимальный вариант решения жилищного вопроса для многих семей. Подобное жилье покупается как для повзрослевших детей (в качестве первого собственного), так и для родителей-пенсионеров.

Кстати, именно „Компания Л1“ еще 16 лет назад вывела на рынок недвижимости этот формат жилья. Тогда он получил название РИАЛ и сразу же завоевал огромную популярность у покупателя. Выбрать для себя компактные, эргономичные студии можно практически в каждом нашем проекте и сегодня. Особенно большой их выбор представлен сейчас в ЖК „Лондон Парк“, который расположен на проспекте Просвещения.

Изначально РИАЛы были представлены только в недорогих проектах, ведь именно низкая цена была главным достоинством этой компактной квартиры, продававшейся под слоганом „Квартира по цене комнаты“. Но сегодня все чаще можно найти студии в проектах бизнес- и даже элитного класса. Правда, они в корне отличаются от ставших привычными вариантов, в первую очередь, своей площадью, которая может достигать 40−50 квадратных метров.

Покупатели премиальной недвижимости выбирают подобные варианты потому, что они позволяют функционально и модно оформить пространство в современном стиле или в популярном сегодня стиле „лофт“. Поэтому еще для молодых и активных квартира-студия — это отличная возможность для самовыражения».

www.l1-stroy.ru

Анна Хрюкина, частный риелтор, 10-летний стаж работы, https://vk.com/hrukina

«Действительно, за последние несколько лет выросло число сделок с квартирами-студиями. И это понятно — молодые семьи, девушки и парни до 35 лет, все чаще приобретают такие квартиры, где не придется делить кухню и ванную с соседями, и бытовых конфликтов, которыми так славятся коммунальные квартиры, можно будет не опасаться. Также важна цена — студии немногим дороже комнат и дешевле 1-комнатных квартир, а банки охотнее дают на такие объекты ипотеку. Все это новые дома, поскольку в домах постройки до 2000-го года студии практически не встречаются, а значит, современные коммуникации, лифты, инженерия и пр.

А существующий выбор планировок студий поражает, застройщики сейчас предлагают более 20 их видов, обычно с уже застекленными лоджиями. Так, на Парнасе встречаются студии с 3 окнами, просторные и светлые. В общем, есть из чего выбрать. Конечно, из минусов — локация объекта, поскольку студии у нас, в основном, продаются в Девяткино, Кудрово и на Парнасе, однако при наличии автомобиля этот вопрос решается, а иногда дом располагается в 5−10 минутах ходьбы от метро. Поэтому я своим клиентам рекомендую приобретать студии, взвесив все плюсы и минусы. Но окончательное решение всегда за покупателем».

Сергей Беляков, главный управляющий департамента новостроек «Александр Недвижимость»

«В 2017 году квартиры-студии оставались самым популярным видом жилья, приобретаемого в новостройках. По итогам работы нашего отдела, доля студий в общем объёме продаж составила около 45%. Если сравнивать стоимость комнаты в коммуналке в центре и студии на окраине города, то студия на начальном этапе продаж дороже комнаты всего на 200−400 тыс. руб., а в готовом доме — уже на 900−1200 тыс. руб. Но при этом, приобретая студию, человек получает отдельное жильё в новом доме. А если впоследствии он захочет улучшить жилищные условия, то ликвидность студии будет в разы выше комнаты. Не стоит также забывать о сложностях оформления сделки по комнате, например, об обязательности процедуры получения согласия всех соседей.

Нынешних покупателей студий можно условно разделить на 2 категории: первые, кому всё равно, сколько каких квартир в доме, главное для них — это минимальная цена, и вторые, кого интересует качество жизни в широком смысле — и квартира, и дом, и двор, такие покупатели негативно относятся к большому числу студий на объекте. Типовой портрет покупателя студии — это молодые люди (часто — молодая пара), приобретающие свое первое собственное жильё (иногда его покупают родители). В большинстве случаев, при покупке используется ипотека».

МНЕНИЕ

Белкин Александр, заместитель директора, Юридическая компания «Динас»

«Тенденция покупки квартир-студий в строящихся домах в ближайшее время сохранится. Часть подобных квартир покупают инвесторы в надежде на их дальнейшей перепродаже заработать деньги. В основном, речь идет о пригородах — Янино, Девяткино, Кудрово. Однако с учетом большого количества аналогичных предложений на рынке жилья, которые явно превышают спрос, может сложиться такая ситуация, что продать эти квартиры дороже их начальной стоимости будет невозможно.

Приобретая такое жилье, нужно также понимать, что более-менее комфортно в маленькой студии сможет проживать только один человек, вдвоем там уже тесновато, а жить вместе с детьми весьма затруднительно. Мне кажется, студии — это некое подобие рыночного „пузыря“, который рано или поздно лопнет. Но это лично мое мнение. А сейчас на питерском рынке недвижимости такие квартиры весьма востребованы. Хотя уже на новых объектах их стало поменьше, а значит, спрос на них все-таки постепенно падает».

Следите за новостями в Петербурге, России и во всём мире в удобном для вас формате: Яндекс.Дзен, «Вконтакте», Facebook, Twitter, Одноклассники



Лента новостей

Проверь себя

Пенсионный возраст: повышать или нет?

Проголосовало: 1648

Все опросы…