Если в необходимости расселения старого жилья эксперты единодушны, то место и время не всем кажутся оправданными.
30 декабря 2009 года компания "СПб Реновация" выиграла на аукционе Фонда имущества право инвестиционного развития 22 жилых кварталов в 9 районах города, заплатив около 392 млн рублей. Договор "СПб Реновация" с городом действует до марта 2019 года. Компания должна построить не менее 7,2 млн кв. м. жилья, из которых 35% предоставить городу под расселение хрущевок. По оценке компании, расселить требуется около 30 тыс. приватизированных и около 17 тыс. принадлежащих городу квартир.
Великое переселение
Переселение будет проходить по веерному принципу. В пределах этого же квартала строится новый дом, люди переезжают в новые квартиры, затем их дома сносят и на этом месте строят новые, современные многоэтажки. В них переезжают уже жители соседних домов. И так далее. В результате на месте старого квартала хрущевок вырастает новый, застроенный современными домами, благоустроенный квартал», - объясняют в городской администрации.
«В соответствии с Законом «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» предполагается снос старых хрущевок, общей площадью 500 тыс. кв. м. Здесь, помимо новостроек, будут возведены крытые паркинги и открытые парковки. Это позволит решить еще одну важную задачу по организации парковочных мест», - подчеркнул депутат ЗакСа Алексей Белоусов.
Дома не самые плохие
Если в необходимости расселения хрущевок эксперты единодушны, то место и время не всем кажутся оправданными. По мнению аналитиков жилищного рынка, инвестор приступает к реновации жилья в районах, не самых нуждающихся, а наиболее коммерчески привлекательных. «В Петербурге существуют более депрессивные районы, у которых на больших территориях расположено малогабаритное жилье - целые кварталы на улице Салова, районы Лиговки, Кировский район - в районе метро Нарвская.
В основном, реновация хрущевок касается мест коммерчески интересных - поскольку они расположены в районах топового спроса. В тех районах, где хотят провести реновацию, ранее была проведена глубокая уплотнительная застройка, которая также не способствует ходу программы», - высказал распространенное мнение Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвжимости.
Школы и сады
По закону, при выборе территорий для включения в адресный перечень реновации должен учитываться не только метраж и износ зданий, но и обеспеченность территории школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами и т.п.. Именно этот вопрос вызывает опасения у жителей расселяемых районов. Только 35% жилья займут бывшие жители, на новые места придут новые собственники. Только в 55 квартале Калининского района население увеличится с 7,5 тысяч до 9 тысяч жителей. Старые школы, сады, поликлиники не вместят такого наплыва, уверены жители района.
Представители инвестора уверяют, что школы и сады должен строить город, а не они. «Мы показывали на публичных слушаниях, где будут спортивные площадки и велосипедные дорожки, где – магазины шаговой доступности и места для семейного отдыха. В дополнение к действующим и новым поликлиникам программа предусматривает создание внутри кварталов кабинетов семейного врача – как это принято в Европе. Ну и, главное, программой предусматривается строительство или реконструкция более 50 школ и детских садов. Финансировать эти работы будет городской бюджет», - рассказывает Дмитрий Боголюбов, директор по связям с общественностью компании «СПб Реновация».
Еще одна душевная боль жителей - многолетняя стройка грозит оставить зеленые кварталы без растительности, превратив их в каменные джунгли.
Больше не будет экономичного жилья
Хрущевки когда-то помогли петербуржцам массово выйти из коммуналок. Они занимают до 10% общего количества жилых зданий в Петербурге, в них до сих пор проживают 900 тысяч жителей.
«Если посмотреть на проекты реновации, то вместо них появится жилье почти бизнес-класса, метраж будет больше, но и цена выше. То есть приезжим, да и горожанам, не останется стартовой площадки. А городу необходимо такое жилье в сегодняшней экономической ситуации, - говорит Дмитрий Щегельский, - У нас существует 10% жилья нижнего уровня. Его не станет. Это скажется на росте цен. Скорее всего, цены вырастут. Как именно, сейчас сложно говорить».
Жить придется на стройке
Жителям будущих великолепных кварталов придется до десяти лет прожить на шумной стройке. На общественных случаях люди высказывали свои опасения – а выдержат ли дома-соседи такую атаку? Представители городской администрации совместно с застройщиком уверяют – работы будут проходить с соблюдением всех норм. Компенсаций не предполагается.
Вопросы и ответы
Общественные слушания показали, что работа с жителями была не приоритетной в подготовке реновации. Люди сами искали информацию о расселении своего дома.
Основной вопрос касался порядка предоставления жилой площади жителям домов, подлежащих сносу. В Петербурге установлены следующие нормы: 33 квадратных метра для одиноких и 18 для каждого члена семьи. В любом случае новая квартира не должна быть меньше настоящей.
Но ответы типа «Все будет решаться индивидуально с каждым жильцом» не добавляли уверенности. Неясна судьба собственников, выплачивающих ипотеку. Непонятно, за чей счет будет осуществляться переезд в новые дома. Ведь перевозка мебели и вещей - не только хлопотная, но дорогостоящая для семьи процедура.
Представители целых ЖСК выступали на общественных слушаниях против включения своего дома в программу реновации. Хотя были такие, кто, не попав со своей хрущевкой в программу расселения, возмущался и требовал справедливости: «Вы будете жить в новых домах, а как же мы?».
В «СПб-Реновация» недовольных не увидели. «Есть отдельная позиция определенных общественных объединений, которую нельзя путать с позицией жителей кварталов. Нам предстоит еще большая работа, в том числе переговоры, выяснение конкретной ситуации по каждой семье и принятие устраивающих обе стороны решений. Насильно мы переселять никого не будем», - сообщили представители инвесторов.
Как это происходило в Москве
В Москве программа расселения и сноса хрущевок действует уже более 15 лет. Но и хрущевки там другие, говорят специалисты. В Москве была принята серия К-7, которая, отличалась плохой прочностью, срок службы этих домов был 20–25 лет. Ленинградские хрущевки серии ОД в разы прочнее.
Москва первая столкнулась с необходимостью реновации. Земля под хрущевками резко подорожала – их сносили и строили новые дома. Жителей расселяли в квартиры по всему городу, часто в другом районе.
В Петербурге сначала пытались реанимировать хрущевки: в 2000 году была разработана программа их санации до 2020 года, на что хотели потратить 50 миллиардов рублей. Несколько зданий были утеплены, «столярка» заменена на стеклопакеты, установлены современные стояки. Вскоре подсчитали, что санация старой хрущевки обходится в 25 млн рублей, что дороже строительства нового. Были испробованы и другие способы реконструкции. Так, на улице Бабушкина в Невском районе пятиэтажку надстроили (причем без выселения жильцов) до 9 этажей. Но пришли к выводу, что этот вариант нельзя рассматривать в качестве массового.
В ООО «СПб-Реновация» рассказали, что в подготовке проекта был использован опыт Москвы: «Мы также изучали опыт Европы, где в послевоенное время в связи с бурным ростом численности населения в городах шло интенсивное строительство домов массовых серий. Во Франции и Германии реновацию начали более 30 лет назад. Мы смотрим их опыт, адаптируя к нашим условиям. В том числе поэтому над концепциями развития территорий трудились выдающиеся архитектурные бюро из Швеции, Франции, Великобритании. Ведь речь идет исключительно о комплексном развитии территорий и нужно учесть все нюансы: от замены всех инженерных коммуникаций – до создания в кварталах гармоничной и удобной среды проживания для сотен тысяч горожан».
О застройщике. Компания образована в 2009 году специально для реализации программы реновации. Других задач и приоритетов у ООО «СПб-Реновация» нет. Учредители компании ¬– бизнесмены Максим Воробьев и Артур Маркарян, миноритарный пакет принадлежит Александру Абрамову.
Сроки. Полтора года с момента проведения аукциона готовились проекты планировки и межевания по 22 территориям. Теперь проходят публичные слушания. «В конце года – начале следующего планируется начало строительства на пилотных площадках. Первые переселения людей в готовые квартиры состоятся в 2013 году (по закону переселение происходит в границах квартала реновации). Только после этого старые расселенные дома будут снесены», - рассказывает представитель компании-инвестора.
Обещания. «Мы будем возводить уникальное по своим характеристикам жилье – экологичное, энергоэффективное, долговечное, какого еще не строили в России. Мы обещали людям при очень высоких характеристиках жилья существенно снизить размер оплаты коммунальных услуг – до 30%» - рассказывает представитель компании-инвестора.
Финансы. Общая стоимость программы – свыше 300 млрд рублей. Пока все работы финансируются за счет учредителей компании, на данном этапе затраты составили около 1 млрд рублей. В последующем для реализации программы будут привлекаться банковские кредиты.
